2015年，中國經濟下行，很多專家出來唱衰三四線樓市。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2018年7月21日訊】2015年，中國經濟下行，很多專家出來唱衰三四線樓市。不可思議的是，三四線樓市不但沒有走入經濟學家們堅信的房地產下行週期，反而怒漲一大波，成為中國經濟絕地反彈的強大推手，專家們的臉腫成了饅頭。
這股神秘的力量，來自「貨幣化棚改」，它以全世界絕無僅有、政策上大開大合的方式啟動了一場全國性的樓市狂歡，在短短3年時間裏徹底扭轉了三四線城市的命運。
2018年，中國經濟又現危機，貿易戰烏雲壓城，又遇上美國加息週期，擠壓了國內貨幣政策調控能力。
在「中國經濟向何處去」的關口，棚改的路徑再次變異——這邊央行出手摁住水龍頭，改貨幣化安置為實物安置為主，那邊住建部堅持用棚改穩定大市，未來三年中國仍將改造1,500萬套。
這一招中國式棚改，讓三四線房價停止天怨人怒地上漲，又能繼續為中國經濟保駕護航。一如2008年金融危機下的4萬億，棚改又走回了它的起點。從今年開始，棚改的使命已不再是去庫存，而是保增長了！
01往事如煙
2004年12月26日，在遼寧撫順零下29度的天氣裡，一個構想在最狼藉的莫地溝棚戶區裡悄然誕生了。「砸鍋賣鐵也要改造棚戶區！」主政官員的一席話，昭示著莫地溝將迎來新生。
三年之後，全球性爆發金融危機，意外激發了棚改的全面啟動。國務院拿出「四萬億刺激計畫」擴內需保增長，保障性安居工程赫然在列。直到這時，棚改這場21世紀新土改運動仍是一項民生工程：政府蓋好房子，居民拎鑰匙就能入住，不花一分錢、不少一塊地。
棚改政策的複雜化，發生在2015年12月。那時候，房地產市場經歷了整整兩年的低迷，投資增速從22.8%的高點跳崖至1%，坊間分析商品房積壓多達98.3億平方米。
「去庫存」這三個字千斤壓頂，從那一刻開始，「棚改」與「去庫存」悄然劃上等號。不過，如果按照以往的思路建保障房進行實物安置，只會製造出更多的庫存，成為隨時壓跨市場的最後一根稻草。舊棚改的方式顯然是行不通了。而且，三四線城市人口外流嚴重、產業薄弱、沒有需求支撐，該怎麼去庫存？
02棚改式「放水」
錢沒有了可以印，需求少了可以創。為了製造出天量的購買力消滅庫存，政府拿出了一項發明——棚改貨幣化安置。
2014年，央行創設出一種對房地產定向放水的新型水龍頭——抵押補充貸款（PSL）。玩法是這樣的，央行通過PSL把錢貸給了國開行、農發行、中國進出口銀行，地方政府向這三家政策性銀行貸款，拿著這一筆錢從棚戶區居民手中換取了底下的土地，沒地方住的棚改居民只好跑到市場上買商品房，需求一下子增多了。
地方庫存壓低了，開發商的日子也好過了，有錢繼續買地。這時候地方就有動力再去拿地，依靠土地出讓來償還國開行的貸款，一個完美的資金閉環就這麼形成。
一開始，央行和住建部在試水時貨幣化安置時很低調，PSL的數據也不公開。到了2015年中，住建部開始大力「推銷」，貨幣化棚改就此狂飆猛進，比例從2014年的9%，提高至2015年的29.9%、2016年的48.5%。
一個是完美消化了市場庫存。截止2018年5月，商品房待售面積創下45個月新低，相比2016年2月份的高點，去化了1.79億平方米，各地開啟「補庫存」週期。
另一個就是補充基礎貨幣的投放——2014年外儲逼近4萬億大關後就開始走下坡路，以往依賴外匯佔款投放基礎貨幣的渠道被迫收縮，PSL等貨幣工具的出現，就是讓錢動了起來。
03地產化遊戲
不過，福禍總是相依。過去三年時間裏，央行單是通過PSL工具向市場的放量就跨過3萬億大關，截止2018年6月末餘額達到31,852億元。要知道，當初對中國經濟留下莫大後遺症的刺激計畫也不過4萬億。
這種貨幣放水對中國的房價而言意味著什麼？只有一個結果：漲價。當手持貨幣入市的人數量飆漲之後，市場價格立馬做出反應。
2016年12月的70城房價數據裡，一線和部分二線環比出現了微弱的下跌，而唐山、溫州、泉州、宜昌、安慶等強三線城市都出現了反彈。
進入2017年，中國三四線樓市房價繼續飆漲，貧困縣從1,000多的均價翻了好幾個跟頭，一下子衝到5,000甚至過萬的新聞頻上頭條。在此之前，房價上萬是一座二線城市的標準，現在三線城市若房價不過萬，都不好意思說自己參加過棚改。
除了市場的自發調節，樓市漲價的背後其實還有兩條普通人沒有注意到的邏輯隱線：
棚改在基層實施中走了樣。地方政府財政捉襟見肘，借了三大政策性銀行的錢來搞棚改，早晚都是要還錢的，如何讓盤下的棚戶區土地發揮最大價值，一些地方政府絞盡腦汁。
於是，一些地方就藉著棚改的名義強行擴大棚改區範圍，把原本不需要改善的宅基地住房、城郊的城中村統統納進拆遷範圍，走上一條土地財政的道路。再讓資金雄厚的地方國企來配合演出，「拍下」地王，充當著抬高房價的先鋒。以此循環漸入，最大化變現「棚改土地」。
房地產利用「買漲不買跌」的消費心理，漲價去庫存。2015年初的三四線是房企的地獄，富力、綠地、碧桂園等多家大型房企曾在內部下命令：未來不再在三四線及更低級別的城市拿地。但是2016年開始，這裡反而成了玩轉財富的天堂。
既然市場上要買房的人這麼多，那就漲價銷售，漲得越快庫存也去得越快啊。精明的房地產商深諳此道，像碧桂園就大膽喊出：「漲價去庫存！」
04暴擊終於來了
其實，早在2017年5月，三四線的樓市銷售就達到了頂峰，看空三四線的聲音變得越來越密集。這些小城人口外流嚴重、缺乏產業支撐，房價這麼高難道就不存在泡沫嗎？隨著去庫存目標的實現，貨幣化棚改逐漸走向政策臨界點。
2017年底中央政治局會議上，高層定調「去槓桿」為2018年工作任務之首，而不是去庫存；2018年政府工作報告中，「貨幣化安置」的提法消失了。
西安、成都、杭州、長沙等二線城市原本就因舊城改造和棚改加速，製造了大量需求，再加上搶人、住宅用地供應稀缺、開發商捂盤等，又一次導演了人為樓市恐慌、全款搶房的盛況。這種情況又吸引更多拿到貨幣化安置的三四線居民，跑到二線投資，再次推高房價，最終尷尬了房住不炒。
2018年6月25日下午，市場傳言「棚改全國一刀切，全部暫停」，隨後國開行急急出面澄清，「棚改項目的審批權全部先上收，新項目基本暫停審批，但已經在放款的存量項目還是照常。目前各項工作正在有序開展。」而且以後棚改都改為實物安置為主。消息一出，當天地產股集體翻綠。
房價是不能再暴漲的了，這輩子都是不可能的了。
只是剛解決了人怨，又迎來了國愁。今年的中國出口滑坡、基建減速、消費萎靡，去槓桿下股債匯三下跌。貿易戰烏雲壓城，也只是剛剛打響了第一槍，未來國內經濟將持續受壓。或許三四線城市是再無未來了！但中國經濟的寒冬是絕對不能到來的，中國棚戶區改造不再是去庫存而是保經濟增長。
