房子其實就是一座城市的「股票」。（圖片來源：Fotolia）
【看中國2018年6月4日訊】我們從不同城市的搶人大戰說起，談到最有競爭力的城市，是未來的名義GDP增速快、生活成本不高、還能提供又好又便宜的公共服務的城市。
我們順帶提到了一個重要的觀念：房子其實就是一座城市的「股票」。這麼講完全不是讓大家一拍腦袋去買這隻「股票」，因為房子是用來住的不是用來炒的；另一方面，中國不少城市的房屋估值甚至比資本市場此刻真正的股票估值還要貴得多。
既然是這樣，那為什麼還講房子是一座城市的「股票」呢？
房子作為一個資產，它的商業價值，是它未來產生的所有現金流總和，也就是這座房子在它使用期能產生的所有租金的總和。錢是有時間價值的，也就是俗話說的利率，因此未來的租金，你需要用一個合適的利率折算一下，才是此刻的價值。
比如說，明年此刻你能得到100塊錢，那麼明年的100塊錢此刻給你，值多少錢呢？按照4%的銀行理財利率來折算，它現在值96.15元，你持有到明年正好是100元整。
當你把未來產生的所有租金加總，然後用合適的利率折現回來之後，你就得到了這座房子的內在價值。你用更低的價格入手了，那你就是一個優秀的價值投資者；如果你出價高於內在價值，那麼很不幸，你就是那個傳說中的接盤俠。房子的內在價值完全由它的租金決定，當租金上漲，房屋內在價值同步上漲。
可是有人會說，不對呀，房子還包括了學區、附近的醫院、商業設施等區位價值啊，這部分算進去了嗎？
其實這種區位價值已經通過供需反映在了租金當中，地段更好區位福利更多的房子，它的租金就是比哪怕一街之隔的另一間房子都要貴，因此，租金現金流折現，就是完整的房屋商業價值。
那麼租金由什麼決定呢？租金大體上和人們的收入水平相關（不是決定，是相關）。那人們的收入水平又和什麼有關係呢？當然是和這座城市的發展有關（比如這城市有很多賺錢的大公司，經濟活動特別繁榮，投資興旺），一個城市賺錢，那麼這裡的人們就賺錢，收入就會更高，不斷增長的收入，會推升每年的租金價格增長。
我們研究了大量數據得出的統計結論：一座城市的名義GDP增速略高於人們的收入增長，人們的收入增長速度又略高於租金上漲速度。（這個邏輯也很簡單，城市GDP由政府、企業和勞動者共同創造，企業和政府肯定是大頭，同時增速也一定快於個人；同時，人們的收入增長部分不可能全部用來支付租金，因此，租金漲幅不可能快於人們的收入增速）
因此，你會知道，租金增速與城市GDP高度相關，但是它增長的上限就是名義GDP，一座城市的房子，它內在價值的增長速度，完全同步於這座城市未來的增長速度。
這個結論非常重要，當你成了這座城市的居民，當你買了這座城市的「股票」，本質上，你已經用自己的資產做出了對這座城市未來增長率的判斷。拉到你整個人生的生命週期來看，你房屋年化增長率的上限，就是這座城市的增速，長期來看，無論是香港還是美國的數據，都證明了這個結論——我們不能期待得到更多。
不過馬上會有人問，過去這十幾年，很多地方的房價增幅年複合增長都有20%以上，而同期沒有任何一個城市名義GDP複合增速達到20%，能有10%以上已經是很優秀的城市了，這又怎麼解釋呢？
我們用騰訊的案例來解釋就可以了，2004年至今，騰訊利潤增長了100倍，但是騰訊的市值增長了500倍，把投資回報拆開，利潤增長100倍，估值漲了5倍，合在一起就是500倍。
房屋的道理和騰訊是完全一樣的，過去十多年，人們的回報還享受到了房屋估值的提升。估值是個什麼東西呢？就像那個遛狗的故事所講--寵物被主人牽著，有時候跑在主人前面，有時候落在主人後面，但最終他倆一定同步。寵物跑到主人的前面，是因為它判斷主人會加速，但假如主人沒有加速反而放慢了，寵物一定會乖乖掉頭朝主人跑回來。
估值，就是主人手裡的這根繩子，長期來看，繩子長短不重要，我們只牢牢盯住主人的速率和步伐。寵物跑來跑去覺得自己有自由意志，但那其實只是幻覺，唯一的真相在主人的腳下。
最後總結一下，作為房子的主人，你最終能得到的回報率，長期來看，就是城市未來的增長率（請注意未來二字），你不能從中期待更多。萬一城市增速下降，你的回報會被拖累，甚至受到估值降低的傷害，當然，你也可以不買這隻「股票」，當一個長租公寓的用戶。無論怎樣的選擇，都是屬於你自己的人生。
你不焦慮地過好每一個當下，滿懷歡喜地迎接未來，才有可能創造只屬於你的，最圓滿的人生。
