【看中國2018年5月5日訊】嘴上說不要，身體卻很誠實。各地都說要控制房價、調控樓市，轉身又靠賣地補充財政。
5月2日，中原地產研究中心發布的最新統計數據顯示，4月份，中國50大城市土地收入2842.2億，同比上漲83.4%。1-4月，50城市土地出讓金合計達到11882億，比2017年同期的7984億上漲幅度達到48.8%。最猛的是杭州，其單月土地收入高達179億，同比上漲237%。
前4個月，武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等42個城市土地出讓收入超過100億。寧波、佛山、嘉興、南通、常州、鹽城等三四線城市，土地出讓金額在2018年出現了非常明顯的上漲現象。
與此同時，樓市調控並沒有放鬆。2018年以來又有多個城市加入限購，3月21日大連限購、4月16日瀋陽限購，4月25日長春限購升級。在土地出讓金暴漲的情況下，可以想像，當地的房價沒有被按住。
不是說「房價平穩了」嗎，怎麼開發商拿地熱情還這麼高？（圖片來源：Getty Images）
更要命的是，各路房企的資金壓力越來越大，加快資金回籠和樓盤消化速度變成各大房企的命門，這直接導致房子庫存下降，供需失衡加劇。
根據克爾瑞數據，2018年4月從消化週期來看，僅大連、青島、成都等5市下滑，其餘重點城市商品住宅去化週期繼續拉長，特別是北京、深圳漲超29個月；大連、廈門、無錫、瀋陽等市本月消化週期繼續超過20個月。此外，重慶、杭州、武漢、徐州、海口五市消化週期依舊不足5個月。
新一線城市和熱點熱線城市上演搶人大戰，盡享新進人口的紅利，去化週期普遍較低，房價大幅上漲，日子過得相當不錯，比如重慶、武漢、西安和杭州等等。
房地產的黃金時代已經過去，全面大漲的局面不會再出現，今後樓市的趨勢是分化，有些城市房價大漲，有些城市房價大跌。
在這一輪房價走勢中，實施限購政策卻沒有搶人的城市可就慘了，北京那種月薪7萬才能落戶的條件不屬於搶人的政策，更像趕人的政策，所以北京二手房房價較去年4月份高點累計下跌了18.2%。
但需要注意的是，目前北京樓市已經出現回暖跡象，畢竟你再限購，市場永遠不缺對北京房子的需求。
北京房價抗跌，但是沒有搶人的環京樓市早就跌得投機客懷疑人生了。
根據中估聯行的統計，以2017年5月為基準週期（雄安在4月設立），截止2018年3月計算房價波動，跌幅前十的城市包括廊坊、滄州、北京、石家莊、石嘴山、吳忠、固原、撫州、溫州和珠海，環京樓市佔一大部分。
具體看，北京317政策出臺之前，燕郊部分地區價格漲到4萬/平米以上，限購一出臺，房價隔空跳水一萬/平米以上，隨後一路下跌接近腰斬。
房價腰斬什麼概念呢？如果花300萬買一個房子，算最低30%的首付就是90萬，2018年3月這一套房子也就值兩百二三十萬，一套首付全都打水漂。
問題是，為啥就環京樓市這麼脆弱呢？
第一、嚴厲的限購政策——這是最主要的原因。
雄安新區先開啟一輪超級限購，雄縣、容城和安新三地已凍結房產過戶。2017年4月5日深夜，與其緊鄰的廊坊、霸州、文安縣；滄州、任丘、保定、徐水區、定興縣、滿城區、清苑區、白溝新城、高碑店、高陽縣等十個地區接連出臺限購，封堵各類炒房行為。
外地人購買環京房子，必須交足三年社保或個稅證明，加上當地嚴格執行調控政策，中介「造價」難度大，符合條件的人驟減，需求一下子沒了。
再加上在限購前，這些地區的房價漲的太凶，已經嚴重透支了未來的漲幅，炒房客承受不住壓力，被迫撤退，這些城市房價也基本回到了雄安設立前水平。
第二、環京的客觀事實。
在許多人的概念裡，燕郊是作為北京的「燕郊」而存在。對於「北漂」們而言，燕郊早已成為一個置業安居的不錯選項。一波一波的環京外溢置業需求，為燕郊甚至環京提供了上漲基礎。
但是，環京的客觀事實是，發展水平並不高，跟環上海和環廣深相比差距還不小，並且環京區域的整體思路是，打造人口適中，產業較輕的產業小鎮，對比環上海，周邊地區經濟發展水平相對較高，各地都在大規模引進產業和企業，規劃了非常多產業園區，這些產業和企業都不斷吸引人口聚集。
所以，環京制定了更嚴格的樓市調控政策後，全國各地的投資客一鬨而散，留下燕郊本地居民的一地雞毛，成交量一蹶不振。
新一線城市和熱點二線城市大漲，環京樓市大跌，房價的短期波動根本改變不了房住不炒的大趨勢，關鍵風向標已經出現。
全宇宙中心的北京使出殺手鐧，推出入學新政，解決教育公平問題，遏制學區房爆炒，逐步把依附於房子上面的教育權剝離出去，讓房子回歸居住的屬於，實現房住不炒。
北京率先明確，京籍無房戶滿足租住、就業等條件，可在租住地入學。對於有戶籍無房家庭來說是大利好，但卻害苦了學區房家庭，巨資買房相當於一半打了水漂。
東城區和通州區喊出學區房6年一學位，即登記入學之日起，6年後才能再次登記，該政策在其他區縣已經開始實施，包括海淀區、西城區、朝陽區和石景山區，石景山區更嚴格，配套的九年一貫制學校執行「九年一學位」。讓2017年還心存僥倖的家長徹底傻眼：如果巨資買入了一套學區房，距離上個學位不到6年，那麼將不能保證下一代的上學機會。如果家中有二胎，也最好相隔6年，否則第二個孩子會很麻煩。
另外東城區的新政規定，2018年6月30號以後再買房的家庭，將實行多校區劃分，電腦派位，這相當於徹底堵住了學區房炒房客，劃分片區的隨機性捅破了高溢價。
通州區同樣執行六年一學位，房產登記時間與入學順位掛鉤。說人話是，買的越早排隊越靠前，學位不足時，按照落戶長短順序入學，如果是半年前剛剛買的學區房，估計只能排在隊尾了，重點學校肯定沒戲。另外，如果沒房但戶口在通州，那麼可以由區教育考試中心安排入學，有房沒房的差距大幅縮小。
最狠的是西城區，新政明確要求法定監護人必須在西城區才行，租房和有房都行，但也是參加計算機派位入學。這幾乎是封死了爺爺奶奶一輩吧房子給子女上學用的缺口，如果爹媽在別的地方買了新房，一下就沒用了。西城要求每名適齡兒童只能到一所學校登記，加上西城好學校眾多，只等級一所錄取的概率很低，很可能被調劑。海淀區的政策也類似，實際居住在海淀區，其父母或其他法定監護人在海淀區具有本人的合法房產證明，也是6年一學位；如果沒房的，就得長期在海淀區工作、居住，符合在海淀區連續單獨承租住房並實際居住3年以上，還得在租賃平臺備案的，這樣子女才能在海淀接受教育。
學區房的風險不在於價格，而是每一年的教育新政，一年一變。買學區房的和炒學區房同樣沒撈到好處，你最近兩年剛買的學區房，準備給孩子上學用的，但結果發現6年一學位，然後房子就沒用了，沒有孩子準備上學，只想賭升值的，結果人家多校區劃片，電腦派位了，那麼學區房上好學校的確定性就大幅下降了，吸引力自然下降。
學區房的作用已經越來越弱，如果北京學區房涼透了，那麼從北上廣深再到全國也只是時間問題。
記住，樓市分化是大趨勢，有前景、人口流入的城市房價抗跌，「後繼無人」的城市房價會很慘。即便同一座城市，學區房和非學區房的收益也會不一樣。總之，房住不炒。
