房產是用來住的 不是用來炒的(圖)
全德健:投資房地產是非常低效沒有價值的行為(圖片來源:Fotolia)
【看中國2017年10月22日訊】「就算沒有泡沫,投資在房地產方面,也是一個非常低效低回報的行為」,談及中國房地產的問題,新加坡大華銀行高級經濟學家全德健表示。
中國特色經濟層面而言,很大一部分可能在房地產市場。全世界的房地產有漲有跌,中國似乎只存在上漲上漲再上漲。
出來混總是要還的,中國房地產是否是人類的奇蹟。答案顯然不是。
國家統計局日前發布2017年1-9月份全國房地產開發投資和銷售情況,2017年1-9月份,全國房地產開發投資80644億元,同比名義增長8.1%,增速比1-8月份提高0.2個百分點。1-9月份,房地產開發企業房屋施工面積738065萬平方米,同比增長3.1%,增速與1-8月份持平。1-9月份,房地產開發企業土地購置面積16733萬平方米,同比增長12.2%,增速比1-8月份提高2.1個百分點。1-9月份,商品房銷售面積116006萬平方米,同比增長10.3%,增速比1-8月份回落2.4個百分點。
中共中央總書記、國家主席習近平在10月18日的十九大報告中也強調,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度,讓全體人民住有所居。
全德健指出,房價漲得太快,工作收入追不上,永遠都買不到房子,會造成社會問題,「比如說我大學出來工作,再怎麼努力都買不起房子,那就會絕望,走其他捷徑,增加社會風險。」
中國房地產的香港模式
具體分析中國房地產問題,全德健稱,中國房地產開放是1990年代,採取的模式就是香港模式,香港漲成那樣,大陸也是同樣的問題,它採取的都是半市場化,不是說沒有干預,是在操縱。
「為什麼香港房價漲個不停?新加坡房價已經連續跌了四年,把兩個地方放在一起比較,能同樣是小地方,人口也不是很少,可是為什麼一個地方漲個不停,一個地方還在跌?新加坡80%的居民住在政府的公屋,商品房只佔20%。也就是說,政府的政策會影響商品房,香港是反過來的,政府的公屋是非常少的,所以,政府的政策根本影響不了商品房。」
全德健還說,中國房地產如果不控制住的話,一定是不停地漲,跟香港的情況相似。二十年前,IMF已經告誡新加坡,房子超過你所需要的呢,對社會就帶來了很低效的投資,就是尋租的行為。
在他看來,中國的需求是非常旺盛。但房子投資,是不可以過渡去鼓勵,只需要買自己需要的就行了。就算沒有泡沫,投資在房地產方面,是一個非常低效低回報的行為,比如一個人買一個房子,或一個人買10個房子,買了之後,是沒有創造價值,創造不了價值,就是一個投機的投資,等於買了一堆磚頭。這樣怎麼得到回報?就是從租金了。這對全社會是沒有價值的。就是將財產從一方到另一方,類似一種尋租行為。
新加坡制度規劃
全德健舉例新加坡說,年收入和房價比,在新加坡政府的公屋,年收入和房價比是3倍到4倍左右,商品房新加坡在7倍左右。「如果我們回頭再看,一個中國普通員工,正常收入可能要20倍30倍才買得起。這個差距也看出需求非常強盛,所以價值往上走,但主要因素還是供應不足,在供應不足的情況下靠市場去調節,是無法調節的。」
他進一步分析,為什麼在中國的廉租房沒有很好效果,因為制度執行方面不完善。要怎麼去完善制度很重要。新加坡的三到四倍公租屋,執行效率是非常高的,只能以家庭為單位的夫婦購買,個人是買不了的,一個家庭只能買一個單位,只能一次而已,也就是說,我的家庭單位要賣的話,不可以再回頭向政府購買。「這就造成了沒有需要不賣,而且,也有限制,如果我住在公屋,去買商品房,要搬去那邊住,是不可以把現在住的地方租出去的,要向政府申請才可以。因為這是政府租屋,是政府的產業。」
責任編輯:何雲 来源:斷層智庫
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