中國公認的一個「灰犀牛」
【看中國2017年7月30日訊】最近中國官方在熱烈討論「灰犀牛」,其中房地產泡沫是大家公認的一個「灰犀牛」,房地產泡沫怎麼吹起來的,金融信貸是一個重要原因。
中國央行近期披露的數據顯示,2017年6月末,人民幣房地產貸款餘額29.72萬億元(人民幣,下同),同比增長24.2%,增速比上季末低1.9個百分點;上半年增加3.04萬億元,佔同期各項貸款的38.1%,比一季度佔比低2.3個百分點。其中,個人住房貸款餘額20.1萬億元,同比增長30.8%,增速比上季末低4.9個百分點。
今年上半年,房地產貸款無論是增速還是在貸款中的佔比都是下降的,主要原因應該是房地產的調控政策。但是即便如此,同比增速仍超過24%,佔各項貸款的38%以上,這樣的數據仍然觸目驚心,房貸佔所有貸款的40%左右,無論如何,都是不正常的。
房地產貸款增速凶猛,主要歸功於政府的去庫存和轉槓桿的政策,儘管隨著一線城市房價有所鬆動,房貸佔比有所下滑,但是如果今後一線城市房價再次上揚,房地產貸款佔比還會滿血復活。
這其中各家銀行推出的「房抵貸」,是房貸大幅飆升的一個重要推手。
所謂房抵貸,即二次抵押貸款,貸款用途為消費經驗,包括買車、裝修、教育、醫療、旅遊等用途,不能用於買房。但是,由於銀行與中介在受托支付上發明多種規避之道,銀行難以對貸款去向進行監督。因此,房抵貸的真實資金用途,也大多去買房了。
國內的大多數商業銀行都推出了房抵貸業務,這個產品不論貸款有未結清,都可以貸款,具體是銀行按照市場價格的六七成,減去剩餘貸款數,就能貸到相應數額的款項。部分銀行把房抵貸額度控制在300萬元,最長可貸30年,國內的P2P網貸平臺也參與了房抵貸的業務。
據媒體統計,2016年1-8月,國內市場共有773家P2P網貸平臺涉及房貸業務,成交量為1,256.50億元,綜合收益率高達10.96%,平均借款期限為5.24個月。不過2016年8月24日銀監會等推出的網貸限額,對P2P的房抵貸業務形成了致命打擊。到了今年4月,P2P平臺房抵貸業務成交量僅約為140.52億元,從事該業務的平臺為369家。
P2P貸款額度的限制儘管堵死了網際網路金融房抵貸,但是這項業務卻流向了商業銀行,商業銀行繼續用房抵貸吹大泡沫。
房抵貸的資金儘管按照要求禁止從事房地產業務,必須是去消費或者經營,但是貸款借出去後,可商業銀行是沒法控制的,有些金融機構短期行為過重,風險意識差,對於貸款最終用途睜一隻眼閉一隻眼,只要你歸還了貸款,不會管貸款資金是否去買房了,這就使得大量房抵貸資金進入房地產市場,吹大了房地產泡沫。
房抵貸風險關鍵在於,房抵貸的抵押資產是房子,貸款額度是依據房產市值的一個比例,房產市值越高,你貸款的額度也就越高。
比如,你以前的房子市值是500萬元,按照60%的比率,你能貸到300萬元,等房子漲到1,000萬元,你就能貸到600萬,而這房子之所以能上漲到1,000萬,就很可能是因為你貸款的那300萬投入到房地產市場形成的。如此循環,加槓桿,自我強化,房地產泡沫就會越吹越大,因此許多人早就指出這個產品所孕育的風險。
2015年股災的一個重要原因,就是場外配資,場外配資的操作跟房抵貸有一點相同,貸款額度跟資產市值是正相關關係,隨著股票價格的上漲,場外配資額度就越高,更加催生了股價的上漲,如此循環往復,一旦股價下跌,抵押品市值進入平倉線,就會引發股市的斷崖式下跌,房抵貸的效果也與此類似。
中國的房地產沒有遇到過一次週期,個人按揭一直是銀行最優質的資產,不良率低,房抵貸利率又比按揭高,更受銀行青睞,於是紛紛做大房抵貸業務。
中國的房地產泡沫被公認為灰犀牛,要治理這個問題應該從全局的角度去分析,其中金融信貸是關鍵環節。
責任編輯:何雲 来源:博客
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