內幕越挖越驚心：樓市中的真流氓出現了……(組圖)

【看中國2016年06月04日訊】新聞背景：6月1日上午，上海寶山區寶山新城顧村A單元10-03、10-05住宅+商場地塊，由信達地產以58.05億在24家開發商的激烈爭奪中殺出重圍拍得，溢價率高達306.53%！超過了前期由保利溢價296%摘取的浦東新區周浦鎮地塊，刷新今年上海土地市場溢價率的最高記錄。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

扣除5%（7600㎡）的保障房後，該地塊兒的實際樓板價達到38841元/㎡；若扣除15%的持有住宅部分（21667㎡），實際樓板價高達45427元/㎡。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

不過不知道為啥，總感覺這一次所謂的刷屏沒有想像中那麼猛烈嘛，可能是樓板價沒有到非常高的程度。當然也有可能對類似套路的宣傳方式也感到一點麻木了。

所以今天就不聊土地了，聊聊這家開發商信達地產，他們最近做的幾件事情非常蹊蹺。

百度百科上有關於信達地產的介紹，全文是這樣的：信達地產的大股東是信達投資，信達投資則是中國信達資產管理公司的全資子公司。信達資產管理公司是國內第一家專門處置不良資產的專業公司，成立以來，累計收購、管理各類不良資產1萬多億元，資產涉及國家開發銀行、建行、中行、工行、交行、上海銀行、深圳商業銀行等多家銀行，其中建行最多。

所以業內都有這樣一句玩笑話說：別說央企國企有錢，信達什麼都不是，但是他卻是錢本身。

不過，說實話，信達這家企業筆者以前還真不知道，直到去年的下半年的時候。

2015年至今，信達地產通過公開招拍挂新增9宗地塊，其中7宗是地王：

廣州天河地王；合肥濱湖地王；上海新江灣城地王；深圳坪山地王；杭州單價地王和總價地王；然後就是今天的上海顧村地王

我們來看下信達瘋狂的拿地行為。

——2016年1月，這位兄弟豪氣的以36679.58元/平的樓面價刷新杭州地價記錄

——2015年12月22日，信達地產與龍光地產鏖戰100多輪，27200元/平的樓面價拿下，成為深圳新的住宅「地王」。

——2015年11月25日 ，又是信達以實際樓面價超過61000元/平的驚天價，刷新上海地價新記錄。

——2015年7月28日，信達在合肥以91.07%的溢價，樓面價7295.45元/平成為合肥濱湖區單價地王。

——上個禮拜，杭州總價地王就是信達創造，123億，樓板價21576元/平米

——然後就是6月1日……

看到了趨勢了吧，這哪裡是在拿地啊？簡直就是撒錢的節奏！

但是更加詭異的是，這家企業在2015年之前，幾乎都是默默無聞的開發三四線城市低端項目的。

查了些背景資料：「這家開發商過去做的項目基本上是建設銀行各種渠道拿到土地的再次開發，共有在開發和待開發項目35個，總佔地面積300萬平方米，可開發建築面積510萬平方米，這其中約78%的土地是在2001年-2006年獲得的，成本極為低廉。

2008年，信達地產賬面存貨61.97億元，可開發麵積510萬平方米，由於存貨中包括土地儲備、在建工程及已建未售的樓盤，由此推算平均土地成本最多不超過1200元/平方米。」

有沒有發現，前後的信達有著巨大的差別，差別大到好像不是一家企業。但是，哪怕是現在的一家企業，他們現在的一些行為也非常的不尋常。

首先是布局方面，我們看到半年的時間裏，信達進入的城市非常沒有規律。

作為一個之前一直在三四線城市開發的企業，想要進入一線城市是所有房企的目標，而且選擇上海和杭州的節奏也很清晰，是想以長三角為基點作為正常的布局手段。但是布局杭州上海的同時，也布局了廣州、深圳、合肥！

這樣的節奏有點讓人摸不著頭腦……

第二個是姿態。

杭州那塊總價地王，本來是準備和萬科聯合拿地開發，但是到了最後舉牌的時候，直接無視當初萬科給的價格底線，硬生生的往上舉。比萬科當初預期的總價範圍要超過十億。我想好歹人家是專業的，對於地價的判斷相對理性，你拿地這樣的節奏已經不是自己有錢沒錢了，而是你尊不尊重合作夥伴的意思了。

不過信達好像無所謂，拿到地萬科不和他合作，他轉頭和別人合作去了。

更奇怪的來自第三個邏輯點：拿了地王喜歡找別人合作，自己是大股東，但是操盤全權交給對方。拿了地王找別人合作也情有可緣的，畢竟自己沒有做過高端項目。

之前拿的地塊，一二線城市基本上都是選擇和其他企業成立投資公司，然後聯合開發（下圖）。

最為典型的就是上圖裡屬於新江灣的那塊地了。信達拿了地之後，又去勾搭第二名泰禾，一起來開發這塊地。但是對於這個項目兩家企業分別佔多少百分比都是沒有說的。

網上找了下面一張圖，比較好的解釋了這個：

很明顯，這個項目的核心主題是坤瓴投資，佔80%的比例，而坤瓴投資的80%來自信達，另外加上信達銀泰的20%，所以這個項目實際上的大股東還是來自信達，而且是絕對大股東。

但是項目的操盤這一塊，包括產品規劃，施工建設，後期銷售這一塊，全部都是由泰禾團隊來進行。

新江灣這塊地的整體規劃也出來了，其醜無比：

做的真的跟棺材盒子一樣。

為了實現溢價率，做了標準的高低配的產品，通過別墅大量的偷面積來支撐後面要賣8萬的價格。

所以此時此刻，信達已經完全退縮成一個財務投資者。

碼字碼到這裡的時候我開始好奇了，既然信達無意真正的去開發操盤項目，那麼為什麼要拼盡全力去和大家搶地？就拿新江灣這塊地來說好了，你信達直接投資給泰禾不就好了嘛，這樣還能控制下地價，你的投入產出比可能還會高一點。

那麼為什麼信達一定要創造一些地王給自己增加難度呢？

把信達的背景再深挖了一下，有這樣一篇文字很有意思：

裡面有這樣一段文字：信達資產管理公司正是財政部創建的，也是最近在香港IPO成功湊集25億美元的受益方。基於總資產規模，信達比任何一家中國信託公司大超過15倍。

在過去的3年半時間裏，信達的業務已經開始偏離這個模式。除了從銀行和其它金融機構那裡購買壞賬，信達還一直直接從非金融企業那裡購買囤積不良債務資產。

信達的招股書顯示，60%的不良應收賬款可歸類於房地產部門。

這裡釋放了兩個讓人不安的訊號：

第一，房地產資產在行業報表裡已經屬於不良資產；

第二，但是財政部卻授權信達大肆購買這樣的不良資產。

但是作為企業，不論怎麼樣都能盈利，信達能夠這樣大肆拿地投資企業的底氣來自於異常低的借款利率。這個利率有多低？低到你想像不到（下圖）。

紅色這條線就是信達借款利率水平，只有2%。

其他房企，基本的借款利率都在6%-8%左右，很優秀很優秀的能做到4%。

這樣的財務成本才決定了信達可以這麼任性可以去拿地的核心原因。這幾乎不是支持你開發房地產了，基本上等同於送錢給你開發項目了。

為什麼金融機構會向信達提供如此廉價的貸款呢？一個可能的解釋是，信達與財政部的緊密關係使其享有很低的信貸風險。

換一句普通點的話來說就是：所謂的不良資產，也就是房地產其實並不盈利，能夠產生盈利的是信達獲得的異常低的資金水平。

我們可以感受一下財政部往各個項目上輸送的血液。

以今年1月7日設立的寧波匯融沁譽為例，該基金的投資標的是深圳信達置業開發管理的深圳達菲地產項目，基金計畫籌資15.02億元。其中，中國信達認繳10.5億元成為優先級和次級LP，信達地產出資4.5億元作為劣後級LP。

也就是說，通過匯融沁譽這一夾層基金，信達地產用4.5億元撬動了「信達系」合計15億元的資金，共同開發旗下項目。

信達地產出資7億元，參與認繳一個總資金量為51.01億元的「深圳城市發展基金」，並表示此舉「有助於鞏固公司對華南區域的戰略投資布局」。這個基金由中國信達發起，旗下的6家「信達系」公司參與其中，未來投資項目時將再下設子基金進行運作，主要針對深圳的特點，用於城市更新改造、房企並購、在優質地段拿地等。

2015年以來，信達地產頻繁地與母公司中國信達及「信達系」公司發生關聯交易，據統計，通過公告披露參與的「信達系」夾層基金就有7個，其中4個的資金投向信達地產自身開發的項目。

還有信達投資的項目地圖：

對於投資以及金錢輸送方向，幾乎是沒有邏輯沒有方向沒有標準的，但是就是鋪設的面非常非常廣。

信達高速擴張還不僅僅在項目上，從他的企業槓桿率上來看也能看出一二。

信達地產的負債率已經突破國企80%的紅線。根據公司2015年三季度財報，截止到2015年9月30日，信達地產的負債率高達83%，比2014年末的78%增加5個百分點；公司賬上貨幣資金為58億元，並負有高達240億元的流動性負債，而且短期借款和一年內到期的非流動性負債達到138.13億元。

2015年11月，信達地產第十屆董事會第九次（臨時）會議上，公司管理層表示，董事會於年初授予的40億元「基金投資額度」在8個月內花掉20多億元，額度內僅剩6.84億元，因此申請追加至80億元，用來進一步推進金融地產業務，以及通過基金形式為一線城市獲取房地產項目提供更為靈活的融資安排。

這一申請很快被通過，可見公司高槓桿擴張的金融地產戰略並未動搖。

寫到這裡，我們可以看到一些端倪：信達在財政部的授權下，激進拿地，炒出大量的地王項目，然後仰仗著不可思議的低息利率來苦苦支撐著盈利模式——尋找合作夥伴，給予他們不大的股份但是絕對大的權力手段，讓他們操盤，信達只負責輸送血液，讓一個個地王變成真的樓王高價賣掉。

所以，是不是可以理解為：

現在的當下：這個行業需要創造一個個地王，然後高價的變現，不論真的賺不賺錢。

信達是流氓麼？好像只負責製造樓王，不負責生產銷售，甚至連是否盈利都不在乎。

那麼信達的底氣哪裡來的呢？

後面的話，筆者不敢再說下去了……

責任編輯:靖曄

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