房價可能真的懸了
【看中國2016年02月12日訊】今年過年,席間已經很少有人主動談論股票了。說到國內的經濟形勢,大家大多含糊不清,反正都在痛恨手裡的錢越來越少了。唯一能提起大家興趣的事,只有買房子!很多人都是很早買了房子,最近動起了換房的念頭,想把老房子賣了,然後買個學區房或者更大的更新的房子,然後勢必再填一大筆錢進去,把自己重新用房貸套死。很想聽聽他們的判斷,但唯一的依據就是,如果房地產跌了,銀行都會出問題,經濟也就完了,所以國家不會讓房地產跌,一定會力保房價。
我之前給大家介紹了股市的估值方法,不但要橫向比較,更要縱向歷史比較,橫向跟行業比跟國外比,看價格市盈率以及盈利能力,是否比別的公司更貴,縱向歷史和自己比較,看自己現在處於一個什麼樣的位置上,如果市盈率處於歷史低點,那麼基本確定,這個股票就是低估了。但這套估值方法在樓市上完全不適用,中國人最大的風險就是沒有見過一個完整的房地產週期。所以根本無法測算如果房價跌下來到底會跌多少,會跌多久。這就跟股市完全不同,所以我們的坐標只剩下了橫向比較。也就是跟別的國家以及我們自己的香港比較。
國際上房地產泡沫一個重要的指標,叫做房地產市值與GDP的比值,也就是說如果房地產的市值過大,遠遠超過了GDP那麼就是泡沫了,美國比較敏感,一般房地產市值超過GDP就算泡沫了,長達近100年的歷史中,只要這個比值超過了100%,就要小心了。次貸危機爆發的時候,這個比值上升到了172%,釀成了巨大的金融核爆,到了今天美國的這個比值仍然還有128%,所以這個風險到今天依然存在,美國未來一段時間如果經濟重回衰退,那麼房價跌也並非不可能。
再說日本,這是一個保守的東方國家,跟我們其實很接近,所以他們把泡沫憋的很大,當年日本泡沫破裂的時候,房地產市值是GDP的2倍,也就是比值到達了200%,到1990年,僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅,能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。在1984年-1997年,香港房價年平均增長超過20%。1996年,香港竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。從1991年到1997年房價上升4倍左右,若從1985年房地產市道復甦算起,到1997年時房價已上升了9-10倍。
1997年,香港房地產泡沫破滅,樓價一路下跌,至2003年中,下跌了70%左右。據說當時香港居民的損失就遠遠超過了香港的GDP,如果反推樓市的市值,那麼房地產總市值比GDP至少應該在150%以上。那麼現在大陸的房地產總市值/GDP是多少呢?美國做空大師詹姆斯·查諾斯給算了一筆賬,說至少在300%-400%左右,那麼話說我們房地產的核爆能力應該是日本的兩倍,美國次貸危機的3-4倍。我們的演算法其實差不多,按照人均居住面積30平米計算(北大的報告家庭平均居住面積116平米),平均房價就算6000元,房地產的市值已經高達234萬億,中國GDP是67萬億,算下來這個比值是350%
有人說中國不一樣,人口持續流入造成了高房價的剛性需求,其實這個故事我們在香港聽過,日本聽過,美國也同樣聽過,上漲的時候永遠都是剛性需求。每個人對於不斷上漲的資產的需求的都是剛性的。賺錢誰不願意呢?至於人口流入這個事,未來五年將出現極大的逆轉,首先宏觀大環境下,2015年已經發生了轉折,工作人口開始減少。老頭老太太越來越多。2020年將開始人口負增長,其次大城市紛紛人口管制,到2020年之前,人口基本不增長,核心城區開始人口負增長。三四線城市倒是鼓勵農民去落戶,但縣城大家也是知道的,除了空房子什麼都沒有,現在的農民基本都已經在縣城裡有房子了,要讓他們買個十套八套的?估計他們也沒這個能力,更沒這麼傻。所以有產業的地方,人口不會流入了,而沒有產業的地方,會鼓勵人口流入,但那些地方恰恰是空城鬼城,房子像牛糞一樣多。鼓勵人口流入,其實也是尋找接盤俠的另一個說法而已。
再者,之前十年房價上漲,是因為央行的資產負債表擴張,換句話說是因為多印出來好多錢,沒地方去,都被房子吸收了。房地產的漲幅,實際上就是實際通脹率。而在2015年,出現了轉折,央行資產負債表收縮了,7萬億資金消失了。貨幣減少了7%,這就是通縮,未來一段時間,貨幣越來越少,拿什麼支撐高房價呢?況且,收入越來越少,已經是大家的切身體會,難道大家就沒感受到奇怪:收入越來越少,房價越來越高,這真的靠譜嗎?
所以,這就是股市的5000點,只是房地產的週期比股市要長很多。股市一個月房地產一年,股市筑頂一月,房地產可能高位盤整一年,然後股市暴跌3月筑底1年,房地產可能暴跌3年筑底10年。現在把自己重新套死的樓市投資者,不論你是不是所謂的剛需或者改善需求,到時候恐怕都會很難受。但是,斷供風險是沒有的,首付即使20%,裝修稅費加在一起,怎麼也得有50%了,而且一旦你斷供,很可能意味著銀行徹底恨上你了,這輩子都不能再貸款了,這輩子也估計買不起房了。所以,按照中國人的個性,除了炒房那撥人,大多數人還是會忍的。儘管還給銀行的錢,要遠遠大於房子的價值。
責任編輯:岳爾
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