我就平鋪直敘，寫流水賬吧，簡明直白，便於大家從中看到經驗教訓。
背景介紹
房子在一個二線城市。1995年買的商品房，當時還持中國護照。買下後就是父母和妹妹一家住，我自己一家反倒沒住過，他們一直住到大約2005年。他們搬出來後，房子出租，由我父親管理，租金就孝敬父母。去年父親告訴我，他沒有精力管房子了，於是我決定賣掉。我和老公是房主。
放到市場上一年，找的是鏈家地產公司。長話短說，今年5月終於找妥了買家，簽了買賣合同，於是我正式進入房產交接程序。
國外準備
老公沒時間回國，所以他委託我處理。國內財產易手，必須要產權者的配偶同意。假如你和一個人合資買了房，賣的時候必須要四個人持結婚證在場同意。如果你或你的合資人離了婚或婚姻關係不好，配偶不合作，那這個房子是賣不掉的。謝天謝地，我和老公互為配偶，沒有那種可能性。老公的委託書說我是妻子，口說無憑。我必須證明他是我老公。
再有，20年過去，我們的護照已經換了，所幸當時的中國護照還在。但兩本護照並不能讓中國官員確認你是房主，所以我倆必須分別證明中國護照和美國護照的持有者為同一個人。
綜上所述，我必須準備三份文件：1）結婚證；2）老公的委託賣房書；3）同一人證明。中國官員只認中國政府機構的印章，所以上述文件均須中國領事館認證。而要得到領館認證，文件必須經過美國三級公證（地保，縣，州）。
美國的三級公證，只要本人親臨相關政府機構，當時就能辦妥。中國領事館比較任性，閑時可以加快（$20加快費）當天取件，忙時就不能了，不加快要等一個星期才取件。老公的委託認證是2月份做的，當時領館主動問我要不要加快，我是6月份的機票，那時當然不需要。結婚證要外州公證，事到臨頭了才得知非辦不可。於是驅車6小時去該州辦理。但這時處於夏季旅遊旺季，中國領館忙得人仰馬翻，取消了加快服務（我曾再三打電話詢問，得到的都是忙音！）。眼看就會誤飛機，我急得跳腳。想了一些辦法，總算還是辦成了。
國內手續
理論上，國內的交接手續只需要8個工作日：4天做稅務查證–夫妻依法可以擁有一套不交買賣稅的住房，這需要時間來查證現在交易的這所房子是否可享受免稅；4天做產權債務等查證。我於是買了18天的來回機票，時間應該綽綽有餘了。沒想到實際操作起來，時間遠遠不夠，害得我花了$500延期兩週機票。
究其原因，國內這個房屋過戶程序，整個是個摸著石頭過河的產物，這個程序的策劃者——政府房產局，事先沒有周密構思多方協調，執行過程中沒有反饋改進機制，所以漏洞百出，每個環節都磕磕絆絆，害得所有的人——買賣雙方，中介人，公務員……事倍功半。聽我細細道來。
a)驗證房屋地址
我當初買的是期房，房產商正在建造，所以房屋的地址是臨時的。現在經過市政府統一規劃，已經有了某區某街道某大院某樓這個地址。當初房產證上那個地址是不是我現在要賣的這套房呢？這需要驗證。
中介熟門熟路地帶我到街道派出所，INFO Desk的人說，哦，這事兒找張三，就按電話。打完跟我們說，張三手頭有件事，辦完了就是你們，坐那兒等一等。這一等，就等了半天也不見張三人影。吃完午飯後張三終於下樓來光顧我們，審視了我們的文件後她說，你們必須先到院委會去打個證明。我們折回大院，門衛說5樓上住著個院委會的人，你去問他。敲開李四的門，李大爺說我雖是院委但不是主任。印章在主任那裡，你得去找她。那麼劉主任住哪個單元？劉主任已經不住這裡了，她幫女兒帶孩子去了。這是她的電話，我也不知道她住哪裡。撥通劉主任的電話，感謝上帝，劉主任女兒就住遠郊，沒有出國到美洲或歐洲。我坐出租車來的劉主任所在的新但並不豪華的小區，因為沒有門卡要交￥20押金。沒有零錢又折騰了30分鐘，終於進去找到劉主任蓋了院委會的章。這國內的小區住宅，把守嚴得跟監牢似的。
長話短說，花了兩天時間，驗證完畢。
當初政府改地址時的數據那裡去了？如果在，計算機一查不就驗證了？就算過去失誤把數據丟了，那麼現在這個設計也很滑稽–院委會只是一個民間鬆散的組織，其委員並不向政府任何機構負責，由他們來證明政府程序中需要的基本事實，合適嗎？和美國比較，美國也用公證員證明一些東西，公證員制度也是很鬆散的。但美國有一個公證員網，不會因為一個公證員缺席而導致程序中斷。而中國的院委會主任是唯一的，她因故缺席，賣房程序就中斷了。
b)查稅
前面說了，夫妻可享受免交一套房的增值稅的待遇，稅率大約20%。於是我們向政府的房管局提供房產證，由它去查證我們的確還沒有享受過免稅待遇。這個過程比較順利。公務員們公事公辦，也盡責，也有效率，說需要4天，就在第4天出結果。
只是辦公大廳裡顧客們（買方賣方，中介）不怎麼樣。本來大家取了號，坐著等就是了。可是偏要圍到櫃台上去，讓公務員們在人頭攢動下工作。難道大家都認為圍著櫃臺，自己的號就要到得快些嗎？像美國這樣，其他的人退後幾步，尊重別人的隱私的現象，在房管局大廳裡看不到。很奇怪，在銀行的取款機前，大家倒是懂得不圍上去呢！看來還是房管局的管理沒到位。
c)交件
過五關斬六將，現在一切就緒，剩下最後一關——把所以文件（房產證，地產證，委託書，結婚證，護照等等）交上去，由房管局驗證無誤後，簽發新的房產證地產證，買主四天後取到手，然後付最後一筆房款，交易就完成了。
在十多個文件中，老公的委託書被判為不合格。
當初起草委託書時，我可是認認真真。先到網上遛了一圈，還專門上了國內政府官網，希望能找到範本，又問中介，還是不能確定如何才能符合國內要求。無奈就照著這裡power of attorney的形式和措辭，「委託我的妻子XXX全權處理我在中國的房產。」
可是房管局的公務員說不行，「他必須說具體，委託你做哪樣事。」
「很具體呀！委託我處理中國的房產。」
「他必須說清楚委託你簽哪幾個文件。」
「我們並不知道有多少文件及其的名稱。‘全權處理’就是授權我代簽所有的文件。」
公務員嘴角翹起一絲冷笑，似乎嘲笑我不懂中文，不跟你外國佬談了。
又找了科長，還是說「委託……全權處理」這個術語並不能使我有資格替老公簽署文件。
「你說這個術語不對，那就不對吧。但，什麼是對的格式和措辭，你們也沒事先廣而告之──這是政府機關的責任。考慮到我的機票已經不容許延誤，你能否饒了我，給我辦了。畢竟，我有幾個文件證明我就是妻子，他同意由我來處理共同房產，這是明確無誤的。辦了不會出問題。」
「不行。你這個也差得太遠了。有十幾個文件呢，你一個都沒提到。‘全權處理’？等於沒說。」
這時別的櫃台上好幾個人吵起來了，和我類似，他們已經跑了幾趟了，還是沒在委託書上把文件寫齊。
我說：「可見你們的規定連當地人也搞不清楚。我不是來給你找麻煩的。我假設你也不是故意刁難我──那對你有什麼好處？如果我們都從辦事有效率又不出差錯的目標出發，有什麼必要在委託書上一一列出文件名？」
科長語塞。但還是不肯放行。
「這樣吧。你給我一個範本，我們照著重做一遍，免得又不合你的格式。」
但他也不願給我樣本。說是範本在公證處，「你去那裡要。」而公證處老遠，得坐車去。
「你這就是為難我了哈！我跟這裡的公證處沒關係的。我是在中國大使館做認證。看來你也沒有範本。其實呀，你把範本搞出來，掛在房管局的官網上，貼在大廳的牆上，廣而告之，你這個環節不就暢通了嗎？這件事並不難。你要是做了，要算你的政績的。」
憑心而論，國內的公務員們也都想把事情辦好。只是他們習慣了被動地操作上級制定的程序，沒想到自己也可以主動地參與程序的設計和改善。我這一說，就產生了效果。當三個星期後我離開時，房管局大廳裡已經安排了一長溜桌子，上面擺著各種文件的範本供人索取。在我寫此文時，房管局的官網上已經挂了各種文件的範本任人download。（http://www.cdfgj.gov.cn/FWDJ/Sheet.aspx）委託書也不再要求羅列所有的文件。
可惜沒人在我之前去提這個建設性的建議。所以我並沒得到好處。我還是重新做了委託書。老公在美國又走一遍三級公證認證，足足花了兩個星期。回程機票也過期了，花了$500延期。
讓我感興趣的是各種人對此的反應。有四個人自始至終經歷了整個過程，我，中介，買方母子。中介對官員是敢怒不敢言，被官僚程序誤事兒了，一肚子的怒氣怨氣也得忍著，趕緊照官員指示辦。買方母親是個50多歲的退休人員，不覺得官僚程序有什麼錯，口服心服地檢討我們自己那些地方沒做對。兒子是個受過高等教育，30歲的專業白領。他對政府機構極為反感，當面背面地沒好話：這幫人拿著我們納稅人的錢不幹活！整個過程他都在罵。
如果這三種人就是中國人的縮影，那麼我覺得中國離公民社會法制社會還有距離。他們三人都沒有公民意識。公民意識不是做政府的好孩子，也不是像青春期孩子那樣反叛。而是把自己當做國家的主人。家裡有什麼不合意的地方咱們不是得自己動手解決問題嗎？
d)收錢
終於，老公把公證認證後的委託書又寄到了（國際快遞要一個星期）。房管局這次認可接受了。他們要用4天時間審核，讓我們等4天去取新房產證。這四天是最容易出問題的。國內已經有很多案例了。在這四天中，房子不屬於賣主，因為他已經把所有證件交出去了；也不屬於買主，因為他還沒有得到房產證。就有不良分子鑽空子：如果採用交文件時付款，就有賣主交文件後，跟中介串通將房子再賣一次，騙取第二個買主的頭期款，然後逃之夭夭。如果採用買方收到新房產證後付款，那麼就有買方只交頭期款，等房產證拿到手後大搖大擺住進去不付全款的。所以我這四天真是提心吊膽。
謝天謝地，買方取到房產證後就和我一同來到銀行付款，不像要賴我的樣子。不像美國，結交用銀行支票。國內壓根就沒有銀行支票。怎麼辦呢？網銀轉款要48小時才能到賬（我的開戶銀行在外地），而我的飛機還有18小時就起飛了，總不能到美國了發現錢沒到位又飛回來吧？我只好堅持要現款。好多錢啊，背著很重。要求銀行保安跟著我，打的車到自己的銀行分行存了。總算把房子賣了。
回想起來，中介曾經提出過把錢先放在中介公司賬戶（相當於escrow account）。但我在家人的影響下，當時對中介防範心太重，認為中介還不如買方可靠，就沒同意。其實只要是正規中介公司──我用的「鏈家」（聽說「紅房子」也不錯），由他們來做收錢的第三方，可能更方便保險一些。
祝大家賣房順利。
