【觀點】三大預期共振下的中國樓市（上）

作者：王聞道發表：2015-04-09 10:10

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中國樓市

共振

市場預期

【看中國2015年04月09日訊】如果翻閱中共的歷史，就會發現那是一部不斷自我否定的歷史。從經濟層面看，從計畫經濟到改革開放，從深化市場改革的論調到後來「國進民退」主張，都可以清晰印證這一點。

當前，被中國社會廣為熱議的房地產新政同樣如此，為挽救瀕臨崩潰的房地產，這次中共政府可謂花招頻出，上演一番令人眼花繚亂的組合拳，試圖在不大水漫灌的貨幣大規模超發前提下，通過刺激市場內需的方式為房地產托底。至於成效如何成為社會各方關注的焦點。

首先，中共政府為什麼要救市？這是一個常識的問題，雖然當前中國經濟進入官方所稱的新常態，即進入「前所未有」關鍵的結構調整時期，但社會信心和預期是支撐一切的關鍵前提。房地產對中國經濟重要性無需多說，在一個「全民炒房全民說房」的特殊國度裡，房地產不僅是個人財富和地位的代名詞，從某種意義上來說，也是維持社會信心穩定的最後一道防線，倘若房地產市場出現斷崖式崩塌，將直接引發中國經濟劇烈地震，導致社會整體預期逆轉產生「非理性」行為，形成對實體經濟和人民幣匯率的雙重衝擊，從而導致極為嚴重的後果。

供求機制是市場經濟維持運轉的核心。但是長期以來，中國房地產在各級地方土地財政、廉價貨幣堆積、以及市場投機炒作等因素共振效應下，遠遠脫離實際需求形成一場「金融遊戲」，如果失去廉價貨幣流動性支撐立時遭遇卡阻，進而引發資金鏈斷裂最終導致崩盤的情形。客觀看，中國房地產市場正在經歷這一過程。

今年中共「兩會」召開前夕，中國統計局公布的數據引發社會廣泛關註：今年2月，中國70個大中城市新建住宅銷售價格同比下跌5.7%。這是現行《住宅銷售價格統計調查方案》自2011年1月開始實施以來的最大跌幅，從環比看，下降城市66個，較上月跌0.4%，為連續第十個月下滑。二手房方面，70個城市中有26個城市的二手房價已跌回到五年前。

對此，安信證券首席經濟學家高善文認為：「2009年在4萬億的財政刺激和10萬億的貨幣刺激下，中國的房地產價格創出歷史新高，無論是一線城市還是二線城市，甚至包括縣一級的地方都創了歷史新高。而在當前，中國房地產市場總體上正處於去泡沫和去存貨的進程中。在此背景下，市場正在消化過去幾年形成的大量過剩的供應。這種供應過剩主要出現在二三線城市。」

中國房地產庫存到達何種程度？下面再引申中國官方的統計數據：根據國家統計局數據，去年全國在建、竣工和新開工的商品房合計有101.2億平方米，其中商品住宅72.1億平方米。而去年商品房銷售面積為12.1億平方米，其中住宅銷售10.5億平方米。慘淡的市場銷售狀況，以至於中國官方「權威媒體」均不得不承認，中國房地產庫存的消化，將是長週期且充滿痛苦的過程。

正是迫於空前嚴峻形勢，中國房地產從2010年「史上最嚴樓市調控」，迎來五年之後「史上最有誠意的救市。」3月30日，中國央行、住建部、銀監會聯合通知：調整個人住房貸款政策，二套房貸款最低首付比例降至四成。財政部、國稅總局發文：二手房轉讓營業稅免征期限由5年改成2年。而就在上週五，2015年3月27日，國土部、住建部要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模。「貨幣、財稅、土地」政策三箭齊發，且一箭猛過一箭，足見房地產政策的基調已經從原來的壓制轉為全面放鬆。

中共政府遠超預期的救市政策，彷彿讓地方政府和開發商抓住了「救命稻草」，短時間內，中國樓市價格即將迎來全面上漲的消息，再度在各大媒體上傳開。在所謂「利好」消息鼓噪下，一些投資者甚至持巨額資本湧入樓市，試圖「奮力一搏」。但是，和2008年救市政策所引發的瘋狂效應相比，中共政府此輪救市政策出爐之後，中國市場各方相對理性起來，紛紛抱有遲疑態度：中共此舉能成功嗎？

不得不承認，中共此輪救市政策從「術」的層面的確考慮得當，多年來，中國房地產結構層次可謂極為紊亂，由於中共政府和開發商逐利慾望使然，並未將保障性住房、消費性住房（即中共當下所稱的改善性住房）和投資性住房，進行界限清晰的區分，並且一直以來將消費性住房和投資性住房兩者概念混為一談，因此，當房地產投資（投機）過熱之時，往往針對兩者進行貨幣斷血，採取「一刀切」的抑制，而此次中共政府彷彿「清醒」了過來，從刺激市場需求角度出來，將三者進行「界限合理」的差別化區分，試圖滿足市場不同的需求等級，從而最大限度化解國內房地產市場天量庫存，達到維持樓市價格穩定市場資本情緒目的。

針對保障性住房和改善性住房環節，中共政府此次調整戰略，通過降低首次申請住房公積金貸款首付比例，降低二套房住房首付比例，特別針對二、三線城市，以取消限購、限貸、限外的方式擴大覆蓋範圍，力圖將所有市場需求群體「納入囊中」，使之成為此輪救市政策中「接盤」主力。投資性住房環節，中共政府此輪政策，將營業稅全額徵收的免征期由過去的5年轉變為2年，這樣一來，降低了二手房剛需購房者的購房成本，最重要的是，試圖以此來穩定市場投機者心理預期，防止市場恐慌效應進一步蔓延所導致的拋盤行為，緩解樓市劇烈下行壓力。(待續)

（中國經濟文化研究所供稿）

来源:看中國首發

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