中國大陸哪些省份最依賴地產投資?(圖)
【看中國2014年08月12日訊】根據對中國各省(區、直轄市)2014年上半年房地產投資佔固定資產投資比重的統計後發現,固定資產投資中對於地產投資依賴度排名前十的分別是上海(55%)、北京(52%)、海南(46%)、貴州(33%)、重慶(33%)、廣東(32%)、浙江(30%)、福建(26%)、雲南(26%)、遼寧(22%)。
投資是穩增長利器,房地產投資又是固定資產投資的支柱之一,因此不難理解,大陸許多省份的經濟都高度依賴房地產投資。但多位專家表示,地產投資佔固投的比重,並不能完全說明一個省份對房地產的依賴度,因為像上海和北京這樣的中心城市,基建和工業投資的空間已經不大,地產投資在固投中佔比高,但佔GDP比重相對有限。
統計還發現,如果以房地產投資佔GDP的比重來排,前十則為海南(36%)、貴州(27%)、雲南(25%)、重慶(24%)、福建(22%)、遼寧(21%)、寧夏(21%)、安徽(21%)、浙江(18%)、四川(16%),相比第一份排名,上海、北京、廣東已被排除(下圖)。
由此不難看出,兩榜均有題名的海南、貴州、重慶、浙江、福建、雲南和遼寧,是最依賴地產投資的省份,沿海、旅遊省份房產投資佔比高。在各省份中,北京和上海兩大直轄市的地產投資佔固投比重均超50%,分列前兩名。
中原地產首席市場分析師張大偉分析稱,北京、上海儘管是省級行政單位,但它們是城市的概念,轄區內基本已是城區,經過多年的發展,基礎設施已經十分完善,再進行大規模城市建設和工業大項目投資的空間已經很小,「(固投)分母小了,佔比自然就高。」
天津是直轄市中唯一的例外。主要因為天津近年發展迅速,一大批大項目先後落戶濱海新區,因此工業投資一直很高,作為分母的固定資產投資總量超過京滬之和;相反,由於不具備一線城市對全國的輻射力和吸引力,天津吸引的外來購房者相對有限,因此作為分子的房產投資相對不高。
同理,廣東、浙江、福建這些南方發達省份經過多年的發展,工業投資已經比較少,基礎設施也比較完善,再加上不少實體產業的資金湧向地產,因此房地產投資佔比也就比較高。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為,京、滬、粵、浙、閩等地經濟條件一直為市場看好,整個人口導入速度比較快,產業集聚效應大,所以房地產開發的力度也比較大。此外,當地民營經濟、實體經濟比較發達,在樓市發展的狂熱期,很多實業資本流入了樓市,推動了樓市的高速成長。
與上述發達地區相比,海南、雲南、貴州的經濟並不發達,但地產投資比重卻很高,其中的一個重要原因是,這些省份的旅遊業帶動了大量的房地產開發。例如,2010年初,海南國際旅遊島建設啟動後,有超過100家房地產開發企業進駐海南「跑馬圈地」,一線海景土地資源日漸緊俏,大量資金紛紛湧向海南。
同樣的情況也出現在雲南。近幾年,大量的房企湧入昆明、西雙版納等城市,扎堆發展旅遊地產。此外,由於南方比較溫暖,因此很多北方人會選擇到南方過冬、養老。
另一方面分析發現,以地產投資佔固投比重倒數計,倒數前十的分別是吉林(6%)、內蒙古(7%)、甘肅(7%)、江西(8%)、青海(10%)、新疆(11%)、山西(11%)、廣西(12%)、河南(14%)、湖南(14%)。這些地產投資佔固投比重較低的地區,主要集中在北方重化工業、能源工業省份,以及中西部一些大城市比較少的省份。究其原因,一方面是工業投資相對較高導致分母大,另一方面是房地產投資不高導致分子不高。
雖然近年來北方很多省份如山東、天津、內蒙古、陝西的經濟發展很快,內蒙古的人均GDP甚至超越了廣東和福建,但這些省份以重化工業、大型國企為主,主要靠投資拉動,第三產業、輕工業、民營中小企業佔比偏低,這種結構對GDP增長和政府收入的提高作用很大,但對就業和老百姓收入提高效果不大,也就是人們常說的「只長骨頭不長肉」。
廈門大學經濟學系副教授丁長發人物,「有什麼樣的經濟結構決定了什麼樣的收入水平,而收入水平又決定了房價的水平和房地產投資的數量。」很多北方和中西部省份的人均收入上不去,所以這些北方中心城市房價一直都在低位徘徊,土地也賣不出去。
張大偉分析稱,北方很多重化工業大省,這幾年工業投資量都很大,而且由於以國企為主,在工業投資的同時會附加很多房地產方面的建設。比如東北的很多棚改項目,並沒有列入房地產開發投資,而是企業建設給員工居住的房子,因此算入工業投資。
「北方省份住房的市場化程度比較低,非商品化的住房佔比非常大。」張大偉說,北方本身經濟不發達,人口流入有限,再加上非商品化住房多,像瀋陽、長春等北方省會城市房價很難上漲。
嚴躍進則認為,像山東這樣的省份,農業經濟佔比較高,而農業經濟背後的資源又難流入房地產領域。與之相似的是,河南、江西、甘肅等中西部農業省份、缺乏中心大城市拉動的青海等省份,房地產投資佔比也比較低。
地產投資佔固投的比重,能說明投資中的房地產依賴度,但能否說明地區經濟對房地產投資的依賴程度?在專業人士看來,兩者並不能完全等同。
廣東省綜合改革發展研究院副院長彭澎認為,像京、滬、廣、深等東部大城市,已經進入到工業化的後期,基礎設施建設和工業投資的空間都已相對飽和,因此固定資產投資相對也不多;而內陸很多地區還處於工業化早期和中期,仍有大量的基礎設施建設和工業投資,發展階段明顯不同。
因此多位業內人士認為,在衡量一個地方對房地產投資的依賴度時,需要引入地產投資佔GDP比重的數據同時考慮。如果以房地產投資佔GDP的比重來排,海南以36%的比重在各省份中遙遙領先。海南以外,西南的貴州、雲南、重慶,東部的福建、遼寧對房地產的依賴程度也比較高,地產開發投資佔GDP比重均超過了20%。
也正是因為對地產的依賴度較高,一些地方近期加快了救市的步伐。例如,福建近日出臺的「閩八條」,涉及到房地產交易、建設的所有的環節都做了全面的放鬆,在省級層面還是第一個。
在海南,此前的7月18日,省會海口發文中止執行商品房限購政策,不再要求購房者提供住房套數證明。相比之下,儘管北京、上海和廣東的房地產投資佔固投的比重較高,但佔GDP的比重卻都低於全國平均水平。
張大偉認為,北京、上海、廣東的產業體系十分完善,儘管房價比較貴,但這些地方對房地產的依賴度並沒有那麼強烈,泡沫相對也比較小;而像海南、雲南等地,由於產業體系不夠完善,經濟發展對房地產的依賴度相當高,形成一定的泡沫。
責任編輯:靖曄
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