【看中國2013年09月09日訊】家住浙江寧波的夏老先生年逾六旬，與老伴生活在一起。二老共擁有兩套住房，一套自住、一套閑置。「我每月有一筆退休金，但是金額不高，老伴以前做生意，退下來後沒有收入了。我們老兩口就指著這筆退休金生活，還是挺緊巴的。」夏老先生說。
去年初，夏老先生在銀行辦理了一項「以房養老」業務，將其中的一套住房抵押出去，向銀行申請了一筆10年期貸款，貸款按月領取，用於日常的生活消費。房產按照當時的市價估值大約為200萬元，銀行按照60%的抵押率折算貸給他120多萬元。在10年的貸款期限裡，夏老先生夫婦每月從銀行領取的金額大約在1萬元。
「有了這筆錢，我們的生活得到很大改善，平時花費、出門旅遊甚至住院看病，都不用跟孩子伸手了。」夏老先生說，孩子們有自己的住房，自己留著這麼多房子也沒多大意思。房子抵押後，如果子女將來想收回，還能按照當初核定的價格，還本付息把房子拿回來，就算將來房價漲了也不吃虧。
目前，我國社會養老保障水平不高，企業退休人員養老金即使是在相對較高的北京，平均每月也僅為2773元。很多老人退休後的收入，要比在崗工作時明顯「縮水」。老年人辛苦了大半生，養孩子、還房貸，積蓄不多，退休後除了房產這筆財富外，現金收入減少，但請人照顧、看病吃藥等花費有增無減。而且，現在大多數都是獨生子女家庭，一對年輕夫婦上面有4位老人，養老全靠子女顯然也不切實際。
「‘以房養老’能將老人的未來資產價值提前變現，提高老年人的收入水平和消費水平，是一種商業化的補充養老工具。」中國社科院人口與勞動經濟研究所助理研究員陳秋霖說，「以房養老」在國外已成熟運行，在我國也已提倡多年。通過「以房養老」，老年人可以將自己的房產抵押或轉讓給銀行、保險公司或專業養老機構，由這些金融機構支付老人的養老費用，以解決老人們的養老金不足問題。
國內商業銀行也在嘗試推出此項業務，只要年滿55週歲以上的老年人，可將自己名下的房產做抵押，經銀行評估後核定一個貸款總額度，然後按月從銀行獲得不超過2萬元的貸款，這些貸款可用於各類日常消費、生活費用支出和醫療衛生支出等養老用途。此外，老年人的子女也可以作為借款人，以自己的房產作為抵押，從銀行申請貸款供父母養老。如果借款人最後不能償還貸款，銀行將房產出售，所得收入用來償還貸款本息，剩餘部分再歸還給借款人。
除了銀行推出的養老按揭貸款以外，一些保險公司、養老機構和公積金管理中心等機構也推出「以房養老」業務。在南京的一些老年公寓，凡在本市有60平方米以上產權房、超過60歲以上的孤殘老人，可以將房產抵押給養老機構，自己則免費入住老年公寓，老人去世後房屋產權歸養老機構。上海公積金管理中心也推出了針對老年人的「房產轉讓」，65歲以上老人可將自己的產權房賣給市公積金管理中心進行房屋買賣交易，一次性收取房款，房屋再由公積金管理中心返租給老人，老人可按租期年限將租金一次性給付公積金管理中心。
老人們不信任：「機構把房子賣掉卷錢跑了，上哪兒找他們去啊？」產品設計不合理：「最起碼要保證把老人養到老，不能半路再折騰」
然而，在這幾年的實際運行中，「以房養老」市場規模一直很小，除少數金融機構開展外，大多機構僅僅在觀望。即使已經開展這項業務的銀行，也是鮮有人問津，申請者寥寥。
這項在國外發展成熟的業務，為何在我國頻頻遇冷？
記者在採訪中瞭解到，不少老人對「以房養老」機構不信任，不敢輕易把房產抵押出去。湖南退休公務員李雲林瞭解了這項業務後，心裏直犯嘀咕：「房子可是家裡的重要財產，隨便交給誰能放心嗎？再說，一抵押就是十年、二十年，這家企業能正常運行多久還不知道呢！萬一把房子抵押給他，機構把房子賣掉卷錢跑了，上哪兒找他們去啊？」
陳秋霖指出，「以房養老」機構的信用確實是個大問題。目前，我國市場上還缺少成熟、專業化的商業機構來開展這一業務，機構和客戶之間很難建立良好的信任關係。加上一些地方曾出現過在和老年人正式簽約之前，機構將老人的房產提前出售，使老年人權利受損，更令老年人望而卻步。
現有產品設計不合理，也讓老年人顧慮重重。在北京市朝陽區大望路某銀行的營業網點，李榮傑老人正在等候辦理業務，說起「以房養老」他就直搖頭：「這個業務聽上去就不太靠譜。無論什麼樣的產品，最起碼要保證把老人養到老，不能半路上再折騰。現在貸款期限只有10年，可老人一般不止活10年，那10年以後我們怎麼辦？要是房子被收走了，不是連住的地方都沒有了嗎？不然，就得拿錢從銀行把房子贖回。話說回來，如果我們有這筆錢，還用得著向銀行貸款嗎？」
不少老人都有房產要留給後人的傳統觀念，也使得這項業務難以推廣。70多歲的張桂玲老人家住北京來廣營，每月養老金不到2000元。她說：「我自己就有一套老房子，將來還打算留給孫子結婚用呢。養老金少，自己生活差點、吃點苦不算啥。北京現在房價漲得這麼快，有房子還是留著比較合適。不然孩子們還得交高首付去買房，貸款了還得給銀行高利息。」
應當為「以房養老」機構提供擔保或者再保險，根據房地產市場發展和人均壽命變化情況設計產品
「未來隨著老年人群結構的變化，參與機構的逐步成熟，‘以房養老’市場會逐漸走上正軌，規模會不斷擴大。」陳秋霖認為。
陳秋霖分析，現在進入養老階段的是上世紀三四十年代左右出生的人群，數量和規模都不大，他們房產不多但子女卻比較多，養老問題基本就是由家庭子女承擔了。而今後我國逐漸進入老齡化社會，50後、60後甚至70後成為主要養老人群，他們的房產相對較多，但是從家庭成員特別是子女那兒得到的養老幫助會很少，這時就需要從社會上的金融機構尋求幫助，以便將不動產變為現金，滿足養老需求。
陳秋霖建議，政府應當為開展「以房養老」的機構提供擔保或者再保險，以政府信用增強商業機構和老年人之間的信任，同時加強對這些商業機構的監管，防止出現損害老年人利益的情況發生。
「‘以房養老’產品設計合理，才能真正具有市場活力。」中央財經大學保險學院教授郝演蘇說，目前市場上的產品有些就是10年左右的貸款期限，這樣的產品設計過於簡單，也沒有從老年人的實際情況考慮。
在國外，專業的金融機構會根據房地產市場發展情況和人均壽命變化情況，確定一個合理的養老金給付期限，一般為20年，根據這個年限確定養老金給付金額。如果客戶在給付期內過世，則繼續付給其子女等繼承人；如果客戶生存時間超過給付期限，則給付直至其身故。
此外，還要建立一些公益性的中介機構，為「以房養老」市場提供配套的專業化服務，以保證市場的公正、公平。郝演蘇介紹，在發達國家，按揭養老有成熟的運作方式。比如在房產評估環節，有中立的權威專業評估機構負責房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構的合理收益，而我國目前這些方面都比較缺乏，未來需要加大配套機構建設。
