這兩天，關於中國「新國五條」或者兩會前後對房地產調控出新組合政策，吵得沸沸揚揚。結合前一陣王石和任志強關於房價上漲或下跌的激辯，房地產成了大家討論最多的話題。
我們不禁要反思：中國房價為什麼往往調控越高。中國房價屢降不下來，並不是說調控完全失敗，而是大家首先對「調控」這個詞有誤解。
當然，這也是經濟的需要，過去中國發行了海量的貨幣，如果沒有房地產和金融虛擬市場來作為黑洞來吸收貨幣的話，大量的貨幣會進入消費品而過快推高物價，引起通脹。因此很難說是因為貨幣發行引起房地產價格的上漲，抑或是房地產上漲本身就是一種海量貨幣發行後抗通脹的需要。
中央所能做的往往是看到最近房價漲太快了，然後出臺嚴厲的措施減少上漲速度或者小幅下跌回來，但總體房價還是要穩步上漲的。所以前一陣的王石和任志強關於房價上漲或下跌的爭辯其實並不矛盾，王石關於房價的下跌指的只是某一段短期的可能行為，任志強關於房價的繼續上漲則是更長期的一種行為。
關鍵的問題是具體為什麼房價總沒法準確按照中央政府的調控意願來呢？
要回答這個問題，其實也不麻煩，我們將中國地產屢次調控不力的因素簡單分為兩個環節：地方政府以及地產商對購房者的剝削。
先來看第一環節：地方政府。
房地產項目審批環節之多、公章個數之多，最終鑄成了一條名副其實的利益鏈條。
這個利益鏈條的主要部分進入地方政府。比如2011年，全國徵收的房地產契稅、房產稅、土地使用稅、土地增值稅，合計7000億元，加上3.3萬億土地出讓金——總數大約是四萬億上下。
而全年的房地產銷售額不過5.9萬億，各種稅費便佔去了銷售額的六成以上，絕大部分進入了地方政府。這其中，還不包括房地產公司的營業稅、企業所得稅和二手房買賣的營業稅、個人所得稅。如果再加上辦事官員的貪污收費，中國房價超出70%的收益是由政府方面收入囊中的。這個論調一點都不誇張。
第二環節：地產商對購房者。
剛才我們說過，地方政府是房地產最大的受益方，這與我們通常意識中，地產商賺個盆滿缽滿的形象恐怕大有出入。那麼，如果房地產調控，一旦大面積降價，受到壓縮的必然是開發商手中的30%。
從這個角度來解釋，我們便很容易明白為什麼降房價這麼難了。地產商首先就不答應降價，他們是拿命來賭的，地產老闆每天被各個繁縟的環節折騰到白頭，如果開發一個樓盤，不通過剝削購房者實現賺大一筆的話，誰願意做這種生意？
那麼中國地產商是如何賺錢的呢？
中國房地產的第一層內力，來自於一個中國獨有的基本規則：只要你蓋好了房子，你就不愁賣不出去房子。
我們先來看一個奇特的邏輯怪圈。
一個投資者購買一個100萬的房子，首付20萬，貸款80萬。此後，他們自己左手倒右手（當然房主的名字不一樣），因為自己倒手，他們可以將這個房價炒高到任何程度。假設此後這套房子炒高到200萬，首付40萬，貸款160萬。
當然，這樣的過程中，第一套房的貸款必須被提前還貸或者轉按揭，也就是他將第二套房的銷售款200萬提前還貸第一套房的80萬貸款，還剩下120萬。再扣去兩次用到的首付20萬和40萬，還剩下60萬。
大家一定要把這個邏輯看清楚了，在這樣的一個左手倒右手的過程中，最後的結果是不是很驚訝呢？這個投資者直接套到了60萬元錢，而房子依然還在自己手中，只是房子的貸款增加到160萬。但即使自己還不起貸款，房子被銀行收回去了，又有什麼關係呢，60萬還在自己手中啊。
人們肯定很奇怪這樣的邏輯怪圈怎麼實現的？關鍵點在於兩個：一是貸款銀行成了冤大頭。二是風險轉嫁給了後續購房者。比較配合的是，中國的銀行恰恰願意成為這個冤大頭。
當初一開發商老闆跟筆者講到這個循環規則時，比這個很驚訝！這個規則有點像是股市中莊家的倒手，更厲害的是，藉助了銀行的槓桿，這種倒手更能實現空手套白狼。
不幸的是，這種可怕的規則卻在中國的房地產市場中廣泛大規模運作，而且到目前為止沒有被普通投資者識破：中國的地產商在開盤之前，都會弄一個內部認購，超過一半以上的房子都被內部認購掉。這樣的過程其實就是開發商找人向銀行貸款買房，本質是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行。
只要產權一變換，銀行的錢就全進到開發商的腰包了。而真正想買房的老百姓，基本都告訴你全部賣掉了，製造「飢餓營銷」。然後過幾天告訴你說有人退房，把內部認購的房子高價轉移到老百姓手裡，鈔票再一次進入地產商的腰包。而老百姓還慶幸好不容易買到房子，殊不知自己成了高風險的接盤者。銀行更是成了冤大頭。
大家一定問，這樣的循環規則為什麼在國外比較難實現呢？最最關鍵的是國外地產商搞內部認購的難度很大，因為國外銀行不一定願意貸款給開發商找的那些內部認購的人。
而在中國，內部認購卻能輕鬆實現，為什麼？中國的地產商能與銀行內部人員出現大量的勾結串通，而銀行內部人員當然不是希望為銀行賺錢，換句話說或是中國的地產商在養著他們。而如果銀行成了冤大頭，虧損最後還是由老百姓買單。
這一切組成了中國地產商能夠剝削購房者的第一層內力：只要你蓋好了房子，你就不愁賣不出去房子。
中國地產商能夠剝削購房者的第二層內力是：只要你買到了地，你就不愁蓋不了房子。
不要以為一定要有大資金才能做地產商，中國地產商大部分一開始都是空手套白狼，關係比資金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府關係好，拿到了地，自然會有銀行自覺地爬過來放貸——誰都知道房地產行業油水大。甚至最嚴重的時候，政府賣地收取的土地轉讓金，都是以銀行貸款的形式交還，連這都不是開發商自掏腰包。
而其後，更是各種無中生有的好戲。因為咱們中國有預售制度，沒蓋好房子前開發商可以賣房提前拿到銷售款。就算是沒拿到銷售款，樓盤修建中的費用也可以由承包商墊付。
中央政府也確實想過要改變這種現狀，比如土地必須競標拍賣，土地出讓金要靠本金等等。儘管關係不再是房地產巨輪轉動的關鍵，資金是關鍵，然而，初期大環境下已經造出了數不盡的央企房地產業航母——到了這個階段，房地產行業已經過於巨大，任何修整邊幅式的改革，都已經無法再起到作用。
土地拍賣，在這些央企房地產航母進入之後，直接造成的便是地價的再創新高。無論什麼樣的高地價，這些央企都願意拍，因為地買到了，不愁蓋不了房，蓋了房，不愁賣不出去。
對此，政府也確實想要調控高地價。但要搞清楚的是，想調控地價的是中央政府，而對於地方政府來說，土地就是GDP，土地就是政績。
這一切都是基於：只要你拿到了地，你就不愁蓋不了房子。
中國地產商的第三層內力：地方政府對地產商的過度縱容或勾結。
大家有沒注意到，中國的地產商在蓋房子的時候，都是先註冊成立項目子公司來運作。當出現有大問題大麻煩的時候，子公司只是有限責任公司，與上方母公司無關。所以大家不要總被樓盤廣告迷惑：比如某某房產大公司銷售的某某樓盤，你以為有保障。你錯了，出問題的時候，你找的只能是這些大公司的項目子公司。如果子公司裡的現金都被母公司取走了，甚至子公司都解散了，你連投訴的門都沒有。
在銷售完房子後，銷售款本該用來還銀行貸款吧，用來解壓土地和房子。實際上根本不是，地產商基本上拿著銷售款去拍另外的土地或者投入另外的項目去了。而要不要用來還這個項目的貸款，這就要看開發商的脾氣了。
絕大多數中國購房者都不知道，在購買房子的時候，他們的房子都是抵押狀態的，交房後需地產商解壓才能去辦房產證。而早期的購房合同中，地產商甚至都不需要在合同裡提醒購房者的房子抵押狀態，直到近期政府才規定，如果是抵押狀態，地產商必須在合同中提醒標明。
中國政府所規定的只是合同標明，並沒有規定抵押狀態就不許銷售。絕大多數人買的任何房子其實都是抵押狀態，都是充滿風險的，而購房者則沈迷於覺得銷售很正規，售樓處很豪華，售樓小姐很專業。這一切都是表象。
基於以上的這兩層機制，中國房價要大幅回落或有較大的難度，穩步上行就是最好的結果。中國的公眾購房者，處在金字塔的最底端。降房價談何容易，中國要理順房地產價格，首先要解決的是地產商和地方政府的過度勾結，順便改善房產收入部分進入政府的現狀。其次是解決地產商和銀行或銀行內部人員的過度勾結。最後是降低對地產商的縱容，比如取消預售、地產資金監控等等。
中國房地產已經成為了僅靠單個政策難以馴服的怪物，必須依靠全面的政策出擊。
