鄂爾多斯東勝區的許多街道十分冷清，夜晚顯得孤寂而空曠。
不少開發商在這裡折戟，有一家來自長三角的開發商，最近做出重大決定：暫停他們在鄂爾多斯的項目。
許多外地開發商在兩年前蜂擁進入鄂爾多斯，這一「拍腦袋式」的決定，就像現在鄂爾多斯的氣候一樣，因「冰凍」而暫停，甚至退出。逃離鄂爾多斯。
這個城市正迎來零下十五攝氏度的低溫，這個溫度，將要持續兩個月，甚至更久。
「暫停」，是指停止該公司在鄂爾多斯的一切項目。上述公司在做2013年規劃時表示，由於鄂爾多斯項目回報較慢，建議2013年採取封盤措施。
這和他們2010年來到這片神奇的土地時完全不同。早在2010年底時，這家公司的鄂爾多斯公司總經理指著一片空曠的土地對《第一財經日報》記者稱，他最重要的人生理想將在這裡實現，這片土地可以承載一個偉大的項目。
項目現在還未完工，記者在工地現場看到，大部分的別墅已經蓋好了主體部分，看不到任何施工的工人，一些建材就在地上隨意堆放著。時間在此處靜默。
這是鄂爾多斯大部分項目的狀態，一些項目的吊塔還在高高矗立著，可是工地上看不到任何施工的工人，也沒有辦法進行任何作業。這主要與當地的氣候有關。這種狀態，要從每年的10月份，持續到次年的4月份，由於特殊的嚴寒天氣，這裡沒有辦法進行任何施工。
這讓許多開發商措手不及，這些大部分來自南方的開發商由於「水土不服」，紛紛在此折戟。
兩個浙江老闆從杭州跑到鄂爾多斯來討債，他們接了一個鄂爾多斯的工程，剛打了幾十萬的工程保證金，對方就「跑路」了。
一些開發商試著賣出自己在北京的豪宅來發放工資。事實上，從2011年開始，有多個鄂爾多斯的開發商由於資金鏈斷裂問題出事。
從2012年4月開始，市場就已顯露出一些徵兆。「從2011年下半年開始，就有不少開發商陸續跑路。」消息人士對記者表示，都是因為資金鏈出了問題。
這悲劇的一幕或許才剛剛開始。
失敗的市場調研
在鄂爾多斯撤盟設市後的10年間，坐擁煤炭開採，鄂爾多斯的經濟「馬車」，一路狂奔。
到2010年，160萬人口的鄂爾多斯，GDP達到2643.2億元，被譽為中國的迪拜。
「回顧過去10年，世界上發展最快的國家是中國，中國發展最快的地區是內蒙古，內蒙古發展最快的城市是鄂爾多斯。」一家華南開發商選擇進入鄂爾多斯的原因很簡單。
事實上，並非所有的大公司在投資上都如想像般謹慎。這個傳說中遍地路虎、遍地煤炭的城市吸引了許多頭腦發熱的開發商。
於是，鄂爾多斯的房地產市場像其他城市一樣大熱。除了一些外地的開發商外，當地的許多煤老闆也搖身一變成為開發商。
到2010年底，鄂爾多斯全市房地產企業多達442家，幾乎每一個能源企業均有房地產開發業務，而煤礦，則是支撐鄂爾多斯房地產市場的最重要也幾乎是唯一的動力源。
「我們去做市場調研，當時跑到很遠的一個牧民家裡。」浙江的一家開發商對記者表示，這或許是他此生見過的最難以想像的場景之一。這個連乾淨的洗臉水都找不到的牧民家，想都沒有想就買下了東勝區的一套豪宅。
開發商的豪情在這一刻開始爆發。他們的許多客戶，都開著路虎，指著50平方米的樣板房說：「這還不夠大！」
這讓許多開發商開始放棄理性，更何況，有許多支撐鄂爾多斯市場的理由，比如離奇的拿地成本。
此前，有媒體透露，2004年下半年，鐵西一二期開發時，土地成本為10萬~20萬元/畝，均價大概在15萬元/畝。到2011年鐵西三期（地理位置較偏），土地拍賣的基準價為110萬元/畝，開發商實際拿地的成本則達到200多萬元/畝。去年，城區黃金地段的商業土地，成本價達到700萬元/畝。
事實上，這個拿地成本比實際成本還要更高。「我們當時拿地的成本是一畝50萬左右。」這讓在一二線城市土地市場上支付了昂貴代價的開發商都十分驚喜，這個價格，實在太具有優勢了。
所以，從2011年開始，陸續有外地房產商進駐東勝，如星河灣、綠城、京投銀泰等。
冰凍的市場
冰火兩重天。現在，許多開發商開始試圖逃離鄂爾多斯。來之前，這裡是天堂；這一刻，這裡更像是一個冰窟。
資料顯示，2011年，鄂爾多斯計畫新開工商品房面積1300萬平方米，施工總量達2300萬平方米，這意味著每天都有近6萬平方米的住房推向市場，按照鄂爾多斯當地人口來推算，人均新增面積最少將達到10平方米以上。
這個數據背後的狂熱並不止於此。2010年，鄂爾多斯房地產開發實際施工面積2696萬平方米，同比增長45.1%；完成投資365.7億元，同比增長129.13%。2010年，鄂爾多斯市商品房銷售面積達1009.4萬平方米，同比增長40.1%。
樓市在連續兩年的瘋狂運轉中終於戛然而止。
不管有多少富人，鄂爾多斯的人口密集度實在很低。繁華的東勝區域總面積2530平方公里。全國第六次人口普查數據顯示，2010年底鄂爾多斯市中心區常住人口66.8萬人，其中東勝區53.8萬人，平均每戶2.6人。
也就是說，開發商已經找不到什麼買房子的人了。能佐證鄂爾多斯樓市開始走下坡的數據是，今年1~4月份，鄂爾多斯全市銷售商品房149.8萬平方米，下降20.8%；銷售金額91.4億元，下降5.8%。
這裡的價格，從2005年的1500元/平方米，到2011年時，高端樓盤的價格為20000元/平方米，甚至有開發商豪言壯語，準備開出30000元/平方米的價格。
這些來自北京、廣東、浙江的開發商，現在都已經紛紛關閉了自己的售樓處。記者在鄂爾多斯轉了一圈後發現，大部分的售樓處都一把鐵鎖，幾乎看不到人。
此前，在東康線上的一個龐大的售樓處，只留了零星的工作人員，也沒有看房的人，這裡曾經報出24000元/平方米的高價，現在，只要10000元/平方米出頭，就可以談攏。
可怕的是，在這個市場上，已經沒有人想去買房子了。
康巴什新區的夜晚顯得更為孤寂，市政府附近的一些房子還沒有完工，看起來，和半年前相比，這裡的項目完全沒有進展。
開發商的絕望
有一些開發商已經完全沒有了開發能力，還有一些開發商放棄了這個市場。「回到2010年的盛況已經幾乎沒有了可能，這個市場大傷元氣。」另一家浙江的開發商對記者表示，他們試圖在這裡打造豪宅市場，可是一夜之間，這些富豪全部不見了蹤影。
當地的一家開發商張瑋對記者表示，他在2008年就進入房地產市場，一直到現在為止，他最賺錢的主業還是煤炭和汽車買賣。
和他相似的是，大部分煤炭商靠一個「勇」字進入了房地產市場。張瑋表示，鄂爾多斯基本上沒有外來人口，只能靠本地人來消化，這麼大的市場供應量，這個危機爆發要持續很多年。
2010年鄂爾多斯市二手房成交面積僅有17萬餘平方米，市場上的二手房中介非常稀少，這說明鄂爾多斯人對當地房地產投資幾乎沒有從房市上退出的需求和途徑。
這不僅僅是鄂爾多斯式的悲哀，這幾乎是一個巨大的房地產市場的縮影。實際上，國家土地城鎮化的速度遠快於人口城鎮化的速度。
康巴什現象，或者鄂爾多斯現象都不會是孤例。康巴什新區的成吉思汗廣場前，有一個巨大的青銅雕塑，在清冷的夜裡，顯得十分巨大而鬼魅，整個新城彷彿「速凍」了，有如幻城。
来源:第一財經日報
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