2013年房價大漲可能性不大
目前,有兩種說法特別有趣,一種是2013年春節之後中國房價將暴漲,理由是2011年以來土地供應不足,導致商品房供應可能斷檔;另一種說法是,如果到2020年,國民收入較之2010年實現收入倍增,那麼房價恐怕至少也得翻番。
那麼,2013年中國房價運行狀況會如何呢?
我的預測如下:銷售面積可能創十年新高,但銷售價格大致平穩。房地產行業呈現出銷售好於投資、一二線好於三四線、住宅好於非住宅、龍頭企業好於小企業的特點。作出上述判斷的六點邏輯如下:
第一,巨大的庫存導致價格難漲。從絕對庫存來看,2010年和2011年底的房屋在建面積分別約為40億和50億平方米,估計到2012年底,房屋在建面積可能超過56億平方米,扣除保障房和單位自建,商品房在建面積可能超過40億平方米。加上已獲得銷售許可的待售面積3億平方米,庫存足夠銷售4年。
從相對庫存來看,2012年全年房屋新開工約有16億平方米,但銷售不足10億平方米,庫存仍在增加。從庫存消化的節奏看,經驗是,銷竣比在1.5左右時,樓市供求相對平衡。2010年下半年,一線城市銷竣比曾高達2以上,樓市陷入無房可賣的恐慌狀態。而2012年以來,銷竣比從2月份的1.15溫和上升至年底的1.35,庫存消化緩慢。因此,房地產供過於求的狀況已形成,房價整體上既無暴漲基礎,更不可能有供應斷檔之憂。
第二,政策的調控仍將延續,繼續收緊或放鬆的可能性都不大。新近的中央經濟工作會議顯示,明年經濟增長和通脹的目標可能分別為7.5%和4%,財政預算赤字率和廣義貨幣供應量增長則可能分別為2%~2.5%和14%~14.5%。中央經濟工作會議對房價調控使用了「堅持」一詞,顯示明年宏觀調控即便有所放鬆,其前提也是物價、房價的相對穩定,房地產調控政策明顯放鬆是無望的。房產稅等更嚴厲的措施似乎也未到推出時點,這將保證房地產運行在相對平穩的軌跡上。考慮到2013年是保障房中可售部分的供應高峰,因此2013年房屋銷售面積可能接近11億平方米,預計房價整體漲幅可能和CPI接近。
第三,銷售好於投資。以往的經驗是,在樓市銷售回暖約5~6個月後,樓市投資也將溫和上升。2012年2月份之後,銷售逐月回暖,但房地產投資並未和過去10年一樣也隨之回暖,開發商新開工、繼續拿地的態度非常謹慎。全國之所以再度出現新的「地王」現象,並非土地出讓市場整體活躍,而在於一二線城市核心區地價昂貴、地塊較小的土地出讓,更受到青睞。預計2013年銷售面積和銷售金額仍將回暖,但對上遊行業的帶動則相對有限,全年房地產投資同比增速也難以達到20%以上。
第四,一二線好於三四線。儘管從總體上來說,房地產供過於求的局面已形成,但在「北上廣」和部分省會城市的核心區域,可能會出現房價明顯上漲的情況,但其對區域市場整體房價的影響有限。箇中原因在於房價統計方式的改變。北京四環以內、上海中環以內的房價在2012年漲幅可能在20%左右,但卻沒有帶動城市整體房價的明顯上升,原因在於這些城市核心區域的房屋交易主要是二手房,而存量房價格變動基本不統計在房價之內。即便這些城市核心區供應的新房漲幅明顯,但其供應量只佔城市整體供應量的不足10%,對整體房價的推動作用也有限。
不可忽視的是,三四線城市過去兩年未受限購限貸政策的直接衝擊,開發量巨大且新增人口遲緩。再考慮到2013年也將是保障房中可售部分的供應高峰,如果將這部分交易納入房價統計範疇,也可能會對平抑房價有貢獻。一線核心區域房價明顯上漲,和全國房價漲幅有限的格局將並存。
第五,住宅好於非住宅。房地產調控政策導致過去數年非住宅的供應大增,但中國首次置業和改善型居住是目前需求的主流,電商平臺的興起則又推動了大型商業賣場的需求趨於萎縮。因此,非住宅的銷售尤其是三四線城市的非住宅銷售將比較艱難。不僅如此,我甚至傾向於認為,在一些中西部城市,城市綜合體泡沫已悄然浮現。
第六,房地產企業苦樂不均。從上市房企的負債率來看,目前接近80%,是過去15年來的新高,這顯示後續退出房地產行業者將多於新進入者。有品牌、資金和市場優勢的大型開發企業,其市場佔有率將持續上升,相當部分的中小開發商可能會選擇獲利了結。2013年,銷售面積和金額的上升,對開發商盈利增長的貢獻是有限的。流動性寬鬆導致的資金成本回落,才是開發商利潤增長的重要因素。明年上市房企業績很可能超出目前的預期。
中國的城市化和房地產,既然有早熟,便必有早衰。商品房和保障房的建設高峰很可能已經過去。縱觀未來8年,商品房新開工和在建面積很可能已來到了歷史高位之前。我們很難想像未來8年,商品房供應量也能如GDP和居民收入那樣翻番,年銷售20億平方米,或年新開工30億平方米幾乎是讓人難以置信的。同時,保障房的建設力度也將趨弱,畢竟中國的城市化率、人口增長和遷徙已到了拐點,居住基本條件已有顯著改善。未來中國房地產很可能處於相對平穩的狀態。
從上述數據和邏輯看來,2013年的房價暴漲論,其實現的可能性甚低;未來隨著中國居民的收入倍增,房價仍有一定空間,但餘地已不大。
来源:第一財經日報
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