2012年房地產銷售已經啟動，但是今年樓市普遍不景氣，與2011年相比，市場啟動變得更為緩慢。此前多家地產公司發布公告，1月份的銷售額不到15億元，僅是全年銷售任務的一個零頭。與此同時，2012年將是房地產行業的「還債年」，在萬億債務將到期的背景下，房地產商面臨著更嚴酷的考驗。
世聯地產的一份研究報告指出，今年全行業到期的各類債務中，離岸私募債、信託、房地產基金以及民間借貸是最考驗房企短期債務償還能力的。而其中，信託債務又是各家房企首先要歸還的債務。今年信託債務的到期高峰正在今年7月，有超過500億元的信託債務將到期。
有專家總結：海外債、房地產信託、基金、私募、民間高利貸這四個維度的債務將一一引爆，無論開發商採取什麼辦法，樓市前景難料。
在房地產債務單中，不僅有中國的債務，還有外國的債務。我們重點關注這部分海外債務，海外債務和人民幣債務不一樣，他會隨匯率市場而波動，而且有些債務可能有金融槓桿效應，並有可能進一步引發房地產崩盤。我們希望對這個海外債的風險進行解讀。
記者：中國房地產商的海外債務具體有哪些？當時什麼情況下借的？
牛刀:這個問題已經很嚴重，我已經多次說過，什麼錢開發商都可以借，唯獨美元不可以借，一借就會出問題，而且會出大問題。道理很簡單，中國的外匯是政府管制的，任何企業或私人需要外匯都要經過批准；對外貿易一律強制結匯，形成了這麼龐大的外匯儲備，全世界的資本都眼紅。根據關貿總協定，在人民幣和美元最後結算時，我們欠美國的是美元，而美國欠我們的是商品。我們欠美國的，就包括房地產的這些海外債。
很多經濟學家在解釋元月份CPI突破4.5％,比上月上漲0.4%時，解釋的理由是什麼翹尾的因素和節日因素，根本就不是這個原因。真正的原因是，去年12月M2突然增加2萬億，比常規增加了1萬多億，豈能不通脹？
那麼為什麼增發了1萬多億呢？道理很簡單，在去年11月12月兩月，美元出逃了2000多億美元，折合人民幣1.26萬億。這就是央行被迫增發1萬多億人民幣的主要原因。美元出逃，全民買單。
更加嚴重的是，美元正在以這個速度加速出逃，逃多少根本就是一個無底洞。從金融學上說，這個風險敞口不知道有多大？從我們的目前根據各種數據測試得出的結果，如果任美元出逃，那麼總額可能達到3萬億美元，相當於我們的外匯儲備總額。那就是說，我們十多年對外貿易的結果就是什麼也沒有了，只留下高房價和通脹。
房地產的海外債務和部分信託產品、以及外資投資房地產等加在一起可能高達3000億美元，相當於將近2萬億人民幣。而這些開發商借的錢將於2012年7月陸續到期，面臨贖回。很多外商外企的房地產項目面臨集中撤資撤股，逃向歐美。
現在我們來分析一下當時是在什麼情況下借錢的？外商外企投資房地產是在2005年就大規模開始了，更早的港商台商在30年前就開始。在珠三角，根據我在寫作《窮人通脹富人通縮》這本書時（也就是2010年初）的測算，僅僅在珠三角，港商和台商在珠三角購房就高達1300萬套，香港720萬居民平均每人在珠三角擁有1.5套住宅。5年前購買的大約佔600萬套。如果他們集中拋盤，不僅獲利豐厚，而且，將直接影響人民幣匯率的穩定和平衡。其次是開發商大肆舉債是在2010年10月第一次加息後就已經開始，包括恆大、金地、碧桂園和後來的潘石屹的公司，海外投資人已經大幅拋售手中的股票。2012年7月到期信託產品500億美元，到明年初會遭遇贖回高峰，大約高達2000億美元，需要大約1.26萬億人民幣。
記者：房地產商的海外債務可能還和匯率市場的走勢有關？如果匯率市場出現變動，對房地產商意味著什麼？能否具體分析海外債務的風險？
牛刀：現在央行已經到了應該決斷的時候，如果現在開始實行利率自由浮動，那麼，我們有可能保住了外匯儲備和未來的國際貿易和國際市場；如果我們優柔寡斷，繼續這種單邊升值，可能繼續放大房價泡沫加劇通脹，這樣，很有可能錯失良機，未來堪憂，因為錯失良機的後果就是，那就不只是房地產崩盤，而是中國經濟從此陷入深度蕭條，恢復起來要幾十年的時間。一切在考驗中國決策層的智慧和魄力。
記者：房地產欠這麼多債務，尤其是海外債，這些危機將會在什麼時候以什麼方式引爆？地方政府救市的信號已經出來，如果政府救市，這會有用嗎？
牛刀：危機一直都在，不存什麼時候什麼方式。國人不要用什麼陰謀論來考慮市場，一切都是國際資本的天性使然。既然在中國不能賺錢，資本就會避險，回流歐美，可以尋找到天然安全，何樂而不為？具體我就不說，請大家參考歐巴馬國情咨文和美聯儲的做法，一目瞭然。至於地方政府沒法「救市」，也毫無作用。如果現在政府救市，維護房地產的規模發展，那麼一年大約需要10萬億人民幣；相反，如果房價下降30%，那麼，央行可回收貨幣大約9萬億，這樣，就能渡過這場危機。記者：海外債務是否比國內債務風險更大？海外債務的問題該如何解決？
牛刀：是的。從國際金融學的角度來理解，國際資本在進行投機操作時，常常具有很強的槓桿效應，出乎意料爆發很大的破壞性。開發商要盡快解決這些問題，唯一的辦法是降價銷售，才能解決問題，否則，不僅僅只是影響人民幣匯率問題，還將影響到國際聲譽。
至於國內的債務問題，中國的商業銀行一而再再而三的突破底線，先是將票據作為信貸工具和儲蓄工具來創造貨幣，現在又玩起來高招，把信用證也當做信貸工具和儲蓄工具來使用，風險很大。我們知道，信用證應該只存在國際貿易中，以國家信用來背書，為了更好的進行國際貿易而使用的。而在國內使用信用證，變成了直接創造貨幣，這些貨幣至今還在源源不斷流向房地產，後果很嚴重。
