2010年開始了一場關於2011年房價走勢的全民大猜想，很多開發商、專家學者、購房者紛紛參與進來。引發這場大猜想的是中國人民大學經濟研究所發布的一個報告，報告的主要觀點是說2011年上半年房價將下跌兩成，給出的理由是當時的宏觀調控尤其是房地產調控非常嚴格，開發商的錢袋子開始收緊了。
開發商「不差錢」
時至今日，2011年已經過去一大半了，謎底仍然沒有揭曉。但我不想去探究誰猜對了或者猜錯了，我想探究的是開發商的信貸是不是真的收緊了？我特意查了一下真實的相關數據，發現太可怕了：僅僅是2010年的前三個季度，開發商的貸款就有6000億！要知道 2009年一整年銀行放出的貸款是5980億，而且很多專家都說這已經是天量信貸了。可是，現在的狀況是：2010年前三個季度發放的貸款竟然比2009年一整年還多，同時還超過了2007年與2008年的總和，這難道不可怕嗎？透過這組數字，我想告訴大家的是：開發商現在根本就不差錢！也就是說，我們將會繼續看到開發商囤地、捂盤惜售。
所以說，我們現在所說的房價應該或即將下跌，更多的是從道義上來講的，是一種道德感。但是，正是這種道義上的評判，卻在很大程度上導致了老百姓更大的痛苦。更有意思的是，現在房價是漲或跌，已經構成了一個新的分水嶺，它把持不同意見的知識份子分成了「唱漲派」和「唱跌派」。
目前這種狀況，究竟是怎麼造成的？就以北京為例吧，在2010年10月份的時候，我們的感覺是房價確實在降。因為當時的開發商突然變得很高調，都嚷嚷著要降價，同時還出現了各種折扣、讓利的活動，最明顯的一則消息就是通州房價直落7000塊。而且，北京市政府還出臺了一個政策，說對於單價在3萬塊以上的新樓盤不發預售證。這樣一來，那些單價在3萬塊以下的樓盤，就很容易拿到預售證了。後來的情況是，那些售價在3萬元以下的樓盤，基本上是一開盤就銷售一空。為什麼會出現這種狀況？其實它的背後就是一種人為的操縱，而這種房價的下跌其實就是「北京式」的下跌。
壓死駱駝的最後一根稻草
這種「北京式」的下跌其實屬於心理按摩，只是暫時緩解一下大家的情緒，根本沒有觸及到問題的本質。問題的本質是什麼？
各位想一想，為什麼市區中心的房價都這麼高了，還是一個勁地往上漲？而且，即使它一個勁地瘋漲，為什麼還是有那麼多人要買市區中心的房子？其實這也沒有什麼好奇怪的，道理很簡單，因為所有好的資源如學校、醫院都集中到市中心了。而我們老百姓，為了讓自己的孩子接受更好的教育，為了讓家人生病時能接受更好的治療，就只能想盡辦法住得離市中心近點、更近點，所以才會出現市中心房價都這麼高了，還是供不應求的狀況。
試想下，如果把好的資源遷到河北涿州或者燕郊，那北京的二環、三環、四環還會這麼堵車嗎？房價還會這樣猛漲嗎？所以說，現在問題的本質是資源分配制度的問題，如果不從根本上改變這種分配制度，而只是想透過某種手段抑制這種強烈剛需的話，中心城市的房價根本就降不下來。
還有一個值得關注的問題，就是房價究竟是高是低，我們應該用一個什麼樣的指標來衡量？還以北京為例，如果說單價3萬、2萬算高，那1.9萬是不是就不算高了？所以說，其實我們現在進入了一個誤區：我們把房價的漲和跌，當作判斷房地產是否陷入危機的最重要的一個指標了。我要告訴大家的是，不是說房價漲了，它就一定有危機，房價跌了，就沒有危機，問題不是這麼簡單的。最可靠的指標是什麼？是老百姓的負擔能力。
我舉個例子，香港的房地產為什麼會在1997年崩盤？如果你說是因為索羅斯狙擊香港，那我告訴你，你完全搞錯了，那只是表面現象。
我們的調查發現，香港的供樓負擔水平在1997年金融海嘯之前已經很高了，在1994年、1995年的時候是90%，1995年跌到70%，然後1996年又上來了，在金融海嘯之前最高達到110%，都成負資產了。這太可怕了，因為這就是崩盤的前兆。想想看，香港的老百姓把收入的90%、70%都拿去還房貸了，甚至都透支了，還怎麼消費？老百姓沒有錢消費的結果，就是香港經濟的猛然下滑。這種狀況持續下來，香港樓市怎麼可能不崩盤？索羅斯的狙擊不過是壓死駱駝的最後一根稻草而已。
而且，透過中國香港的國民生產總值也可以看出來，1998年金融危機之後的經濟並不是最差的，之後香港經濟還經歷了兩次衰退；等到2003年「非典」爆發的時候，香港的旅遊業和酒店業幾乎停業。這整個過程中，樓價一直下跌，經濟萎靡，其中很重要的原因就是月供太高了，透支了香港人的錢包，一直到這個比例下降到30%以下，香港經濟才開始好轉。
高房價的幕後推手
由此可見，30%是一個很神奇的數字。我給各位分析一下。如果說老百姓用30%的收入拿來還房貸的話，就能用剩下的70%的錢去消費，透過消費可以拉動經濟，經濟就可以穩定地增長。但如果房貸的負擔是70%呢？那就只剩下30%可以消費了。老百姓消費能力大幅下降的後果有多可怕？整個經濟就會萎縮。想想看，如果老百姓不消費的話，那麼多企業生產的產品賣給誰？產品賣不出去，庫存就增加了，怎麼辦呢？只有裁員。然後呢？倒閉。這就形成了一個惡性循環，這太可怕了。經濟由此開始進入蕭條期。所以，作為一個國家來講，一定要保證讓老百姓的收入中，最多30%是用來還房貸的，70%可以用於其他支出，這樣經濟才不會走下坡路，才不會出現蕭條。
在房價高企的背後其實還有一個更深層次的問題，那就是高房價讓我們整個國家的經濟失去了創造力。這可不是危言聳聽，所有的人拚命工作，拚命掙錢，之後把錢都投到哪裡了？既沒有投到實業上，也沒有拿去消費，基本都買房子了。這是很病態的做法，也是最可怕的。想想看，對於普通老百姓來說，自己的收入基本都拿去還月供了，那實質消費就減少了。對於那些手裡有不少閑錢的人來說，本來想投資做點什麼，可是，考察一圈後發現，製造業和服務業，基本沒有什麼錢可賺，那幹嘛還要辛辛苦苦地做呢？我還是拿去炒房吧。這真的很可怕，因為對於一個國家來說，整個創造力的下降其實才是最大的危機。你看10年前，馬雲花50萬創立了阿里巴巴，小馬哥的這個騰訊也是差不多50萬，陳天橋也是50萬，他們都用了差不多50萬創立了自己的企業。再看看現在的年輕人，如果手裡有50萬的話，他們肯定不會投到創業上去，那幹嘛呢？肯定是拿這50萬去付首付了。
来源:經理人
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