房價調整已經是大勢所趨(圖)
繼上週廣東惠州某房產項目降價引起關注後,地產界較有影響力的碧桂園近日也推出「成功認購即享受7.5折」的優惠,如此大幅降價讓市場大感意外。不過,從銀監會主席劉明康的表態來看,降價似乎又屬意料之中。劉明康要求,今年下半年深入推進平臺貸款風險防控,緊抓房地產貸款風險,對商業地產和二、三線城市房地產風險保持關注和警覺。
與去年的房產調控環境不同,當下的地產調控已幾乎招數用盡,且仍在不斷收緊之中,開發商遇到的壓力與困難遠超預期。在筆者看來,碧桂園等企業的降價舉措可能是地產市場變局的開始,只要調控政策不出現鬆動,預計在年底前,房價就將出現一波較明顯的調整。當然,真正的政策考驗在於,如果房價果真下跌之後,調控政策是否會出現鬆動,調控部門對此應該保持警惕。
以筆者近期對地產界的觀察情況看,房地產開發商資金壓力已迫近臨界點。有券商報告顯示,7月初,包括京滬廣深在內的11大重點城市房地產存貨總量同比上漲了約40%。融資難和存貨高峰來臨,正在雙重擠壓房地產開發商。目前開發商不僅無法從銀行拿到新增貸款,同時到期貸款歸還後也不再被銀行繼續授信;直接融資方面,資本市場上房地產企業的融資和IPO也已全面停止。此外,針對一些地產商通過信託形式融資的手段,不僅近期監管部門已開始關注,更重要的是市場融資成本非常高。目前大型企業的信託融資成本約在15%左右,而小型開發商則在18%左右,甚至高達20%以上。這同樣給開發商造成了巨大壓力。事實上國內房產開發項目資金匹配一般分為三個部分,一是開發商自有資金30%左右,二是商業銀行開發貸款30%左右,三是預售房款在30%左右。而國內房地產市場銷售陷入低迷已有半年之久,預售房款也幾乎被耗盡。由此導致的結果是,開發商的資金鏈條已幾乎枯竭,這就為市場出現變化奠定了基礎。
更為重要的是,之前很多開發商期望調控政策能夠有所鬆動。特別是前期,一些研究報告對宏觀經濟硬著陸提出了擔憂,而宏觀經濟運行增速與房產開發息息相關。由此,有研究觀點認為,有鑒於經濟硬著陸的風險加大,房產調控政策漸趨放鬆的概率在加大。而近日召開的政治局會議在分析下半年經濟形勢時,仍強調下半年要堅持不懈搞好房地產調控。加之近期上海等地進一步收緊限購政策執行力度,以及限購令向三、四線城市擴張等措施,讓開發商對政策鬆動的預判徹底落空。
有鑒於調控政策和外部資金形勢的明顯收緊,開發商逐步開始變相打折銷售已是必然趨勢。只是在初期或許打折力度較小,而措施較為隱蔽而已。但隨著類似於碧桂園、恆大等大企業打折現象集中出現,市場的鬆動已是無法避免。雖然我們很難預測房價的絕對調整幅度,但若僅從技術角度觀察,如果本輪調整是針對十年來房地產大牛市的修正,那麼預期市場調整幅度將不能小覷。
當然,房地產市場對政策的敏感度也不能被忽視。一方面,未來房價出現調整符合調控政策導向和公眾利益,調控部門應該樂見其結果,但同時要堅守最重要的政策措施不放鬆。這些重要措施包括,限制房地產開發貸款、落實限購政策、房產稅在全國推進等。另一方面,對房地產市場的剛性需求也應給予保障。
從歷史調控經驗看,每輪房價調整「由跌轉漲」的主導因素都是剛性需求。基於落戶、結婚等購房需求不可能長期觀望,因此房價調整極有可能觸發這一部分需求的集中入市,繼而改變市場下跌的趨勢。所以,在嚴厲調控的同時,反而應針對首次購房行為給予政策鼓勵,而不是一刀切式取消首套購房者的優惠貸款政策。這樣的措施反而會讓剛性需求出現集中爆發的可能性,甚至可能讓調控政策功虧一簣。
更為重要的是,如果房價出現明顯調整,所謂經濟硬著陸的擔憂又會再度出現,屆時調控政策是否能夠繼續堅持,將會成為一個現實的考驗。當然,這是對調控政策部門的考驗,究竟是選擇對市場利益的再度妥協,還是選擇讓公共住房訴求的最大優化,這道題目的答案應該並不複雜。
来源:京華時報
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