牛刀:現在的房價軟著陸比硬著陸更可怕
6月份的宏觀經濟數據儘管還沒有出來,但是結果我們已經略知一二。拋開別的數據不談,單說房價吧,有人又要自掌其嘴了。人民大學去年發布報告書,說今年上半年中國房價要下降20%至25%,那個什麼院長,在鳳凰衛視震海聽風錄和我辯論,振振有詞。現在來看,不僅沒有下降20%至25%,可能還會上張0.4或者0.8什麼的。
我當時堅持我自己的看法,2011年上漲,2012年崩盤。
之所以當時這樣說,是因為房地產利益中人都不想讓步,還在拚命爭相瓜分最後的晚餐,誰都不願意放棄利益。所以,崩盤是一個警示,只是告訴政府、開發商、炒房客再這麼玩下去,大家一起玩完。目前,還沒有誰給中國房價崩盤下一個定義,究竟房價下降多少為崩盤。在我的理解中,硬著陸,即為崩盤;房價平緩下降,像20072008年那樣,為軟著陸。但是,2008年給中國留下的最後機會,再也不會有。
算起來,我從2007年開始,就開始評論房地產,頭尾耗了五年。回頭看看,很多事想不明白,為什麼要花五年的時間,和房價耗這麼久?真有點天老地荒的感覺。大家想想看,五年的時間,生生死死的愛一回也差不多了;五年的時間,從本科畢業到博士也讀完了;用五年的時間,可以做很多事。現在,和房價耗這麼久,什麼都是浮雲,真是,心在天山,人老滄州啊。
五年時間,等來的這個結果,可能出乎我意料之外。因為當時的通脹為隱性通脹,大家不怎麼感覺到。用亞當斯密《國富論》的觀點來解釋,只要土地價格在上漲,就意味著貨幣貶值。貨幣貶值,引發的就是通脹。這是經濟規律,也就是說,只要土地價格上漲,就會引發通脹。但是,當時的通脹市場並沒有察覺。現在的通脹已經不言而喻,對經濟的破壞作用正在顯露,也直接影響了社會穩定。
像中國這樣土地價格暴漲,引發就不僅僅通脹,一定是經濟危機。
不過,政府現在的趨向已經基本明朗。顯然,政府很明白,中國貨幣發的太多,靠目前的貨幣政策的力度,無法在短時間回收流動性。但是,政府又不敢一下將流動性回收,這樣會導致很多低效率的政府工程被迫爛尾。為防止經濟滑坡,政府加大保障住宅建設,一方面實行區域執行不同政策,讓三四線城市和縣城房價全部補漲。
這些措施目前產生三大效果:
一是全國整體成交量並沒有下降,房地產投資依然呈現34%左右的漲幅上升,在投資中高居榜首。但在前期投機炒作嚴重的區域和城市,成交量大幅萎縮。這種狀態會很快出現一個問題,三四線城市和縣城房價暴漲。但是,三四線城市尤其是縣城和一二線城市不同,一是房價上漲的空間不大,二是受市場供求關係影響大,三是無法出租,買房人長期無法取得回報。結果是,不用一年時間,將會出現大量的爛尾樓,有的區域甚至十幾年都救不活。
二是全國房價看上去沒有下降,其實,也無法上漲。相對5.5%的CPI,房價上漲0.8%,實際上是整體下降3.7%。就像前幾年通脹是隱性通脹的道理一樣,隱性下降會讓買房人產生錯覺,會吸引一些借錢交首付的事,一旦買房人醒悟過來,最後還是忽悠不下去。我以前研究過縣城的房價,與購買力有關。房價漲到脫離購買力實際水平時,很多三四線城市和縣城房地產將十分危險。
因此,這一輪泡沫縣城是最後的防線,縣城守不住,泡沫自動破滅。這一輪泡沫危害將超出人們的想像,因為縣城買房人大多是農民工,他們以前打工賺錢回家開一個小店,還能養家餬口,現在誰都去買房。靠近省會和中等城市的縣城可能還要好一點,偏一點的縣城,高房價會將他們打工的財富血洗一空。而正是他們看不懂房價趨勢,以為縣城房價會像深圳、上海、北京房價一樣暴漲。
所以,房價陰跌只會延長泡沫破滅時間,危害也會更大。房價陰跌,看上去會實現軟著陸,但是,鑒於中國的這個國情,鑒於中國三四線城市和縣城大拆遷的大爆發,鑒於房價泡沫已經蔓延到中國城市最後的防線基本防無可防,這種嚴重依賴土地財政哄抬起來的房價,真的會害人。
来源:中國證券網
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