牛刀:現在說房價下降八字還沒有一撇
媒體最近大量報導,一線城市房價下降,深圳連跌3個月。似乎是為了體現調控的效果,各大媒體紛紛就此展開報導,財經媒體更是放置頭版頭條位置,極盡渲染。可是,真正熟悉房價的市場人士都認為,現在一線城市的房價下降,是一種假象。
實際上,在利率沒有轉正之前,市場看不出政府真正有將房價的任何誠意,各種政策都是伊斯蘭婦女的面紗——欲遮還露。
從財稅政策來說,喧喧鬧鬧的房產稅試點完全是在糊弄百姓,沒有一點作用,當然更不可能起到調節社會財富的分配機制的作用;從貨幣政策政策來說,當初刺激房價上漲時一下猛然向市場投放10多萬億的貨幣,現在卻用提高存款準備金率的方式3000多億的慢慢回收,在慢慢回收流動性的同時,新增貸款和貨幣發行絲毫未減減少,3月數據還沒有出來,但是,1月份新增貸款1萬多億,2月份儘管遇春節仍然新增貸款5000多億,驚人的數據,這還有降房價的誠意嗎?一面在加息,而另一面M2依然在高位運行,表明印鈔廠正在超負荷的印鈔,貨幣貶值還在大幅進行;產業政策上,依然在抱著土地財政不放,依然在把房地產當做支柱死抱死守。
所以,市場上看見的不是降房價,而是40個大中城市集中在漲房價,二三線城市與我年初預計相同,2011年房價上漲,二三線城市出現暴漲,而這次房價上漲面迅速擴散,擴散到660個中小城市。中國國情是,全國的2200個縣城是房價泡沫的最後防線,如果,連2200個縣城也在爆發房價泡沫時,那是,房地產將無控可調,中國經濟硬著陸。
這種狀況,明眼人一看就知道不可能有什麼調控效果,為什麼媒體大肆渲染房價下降呢?我對一線城市作了全面瞭解。真實情況有幾種:
一是把個盤優惠促銷當做房價整體下降。這個情況在北京、上海比較突出。比方說,北京遠洋一方,是不錯打了一點折扣,但是,媒體放大說北京房價開始下降。可是,北京房價真的下降了嗎?沒有,只是賣不動而已。市場仍然在預期,只要限購令解除,北京房價將要出現報復性暴漲,這樣的調控不可能從根本上打消投機資金進入住宅市場。上海和北京情況類似,市場進入膠者狀態。
二是把結構性下降當做房價整體性下降。這個情況在深圳比較突出。進入2011年以來,深圳特區內基本沒有新盤推出,福田、羅湖、南山、鹽田基本沒有新盤,只有寶安和龍崗兩個特區外的區域有新盤銷售,我查了一下具體數據,每天的銷售數據顯示,寶安和龍崗兩地銷售量佔全深圳93%,所以,所謂深圳房價連跌3月,本質上反應的是特區外的房價,不是深圳整體房價。就深圳整體來講,房價紋絲未動,看不見降價的跡象。這是一種結構性下降,而不是整體性的。
三是把退房當做房價要下降的先兆。今年和2008年房價下降時一種跡象相似,退房潮都爆發在杭州。3月份,杭州大約有53人要求退房,而且,大多是杭州本地居民,不是投機資金。本地居民一半想進行房產投資又有條件可以購買,但是,一看見房價滯漲,就覺得失去投資的意義,所以要求退房。這種市場行為是一種好現象,房價出現滯漲其實就是房產全面貶值,但是,這種情況不會影響整個市場,也不是房價要下降的先兆。
也就是說,沒有出現媒體所說的一線城市房價整體下降的跡象。種種跡象表明,膠著狀態還將持續,後面會發生什麼,取決於決策層的誠信和決心,現在進行估量,為時還早。
来源:中金在線
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