統計局說房價調控被見成效 你相信嗎?
筆者認為房地產黃金時代過去,白銀時代到來。出於中國經濟轉型與人民幣國際化兩大原因,政府不可能放任房地產泡沫無止境膨脹,將維持高壓態勢。國家統計局送來及時雨,發表署名文章稱房價調控初見成效。如果屬實,理應額手稱慶,但仔細分析,卻發現是空心湯團。
首先,目前統計局採納的數據仍由開發商上報,筆者從來不相信深陷利益中人能夠得出客觀的數據。有資深統計專家吿知,即便數據不真實,各年的同比等曲線不應該有太大出入。但筆者連這一點也不信,原因很簡單,我如果是開發商,會編得讓數據看似真實,房價略有上升,甚至把小數點後面的數字都給你標出來。但做得再真,原始數據也還是假的,同比曲線必然是假的。因此,不可能出現假假得真的結果。
國家統計局局長馬建堂在2010年年末再度表示,房地產價格統計將改革,從2011年起,新建住宅的數據將充分利用房地產管理部門的網簽數據,二手住宅銷售價格調查為非全面調查,採用重點調查與典型調查相結合的方法,依據房屋中介公司上報、房地產管理部門提供與調查員實地採價相結合的方式收集基礎數據。如果成真,2011年的房地產數據不會再鬧荒唐的笑話。
其次,統計局的數據以同比與環比作為證據。從去年4月下旬開始,調控效果初顯;5月份房屋銷售價格同比漲幅開始回落,比上月回落了0.4個百分點,此後同比漲幅連續7個月回落;12月份同比漲幅為6.4%,比漲幅最高的4月份回落了6.4個百分點。從這一情況看,房地產市場投機性需求得到了一定程度的抑制,房地產市場調控取得了一定的效果。新建商品住宅銷售價格同比漲幅變動更為明顯:去年4月份,新建商品住宅價格同比漲幅為17.3%;從5月份開始漲幅逐月回落;12月份漲幅比4月份回落了8.8個百分點。
我們來看看一線城市與其他城市的新建商品房價格。2010年,一線城市全年房價大漲,京、滬、穗、深四大城市新建商品住宅銷售面積和銷售套數同比均有所減少,北京全年成交量為1200萬平方米,上海為937萬平方米,廣州為896萬平方米,深圳為309萬平方米,但房價出現整體大幅上升。
從去年全年均價看,北京新建商品住宅均價已達到20328元/平方米,同比大漲42%,漲幅居四大一線城市之首;上海全年均價達22261元/平方米,堪稱全國房價最高的城市,全年均價同比漲幅為40%;廣州均價也突破萬元大關,達到11579元/平方米,同比上漲23%;深圳市的最新統計數據則顯示,去年新房年度成交均價首次突破兩萬元大關,達到每平方米20163元,同比上漲33.2%。
成交量下降而房價上升,說明泡沫在增大。當然,統計局可以說新房涵蓋範圍不廣,但新房上漲如此之高,很難想像二手房、商業地產等會在谷底徘徊。請不要告訴我是經濟適用房等保障性住房抑制了房價,大家關心的是市場,從來沒有把官員大批入住的經濟適用房當衡量標準。
二三線城市的房地產自2009年就迎來上漲高峰,不必提社科院的房地產泡沫指數中二三線城市佔據大半壁江山,就筆者親眼所見,兩年前房價尚在低位的二三線城市,這兩年均出現了上漲,並且伴隨著產業轉移、人員回流、軌道交通建設和城市化有繼續上漲的趨勢。有時候,我們不信數據,信常識,信親眼所見。
第三,統計局的環比數據更加喜人,如果同比增速如此之大,環比的平穩實在讓人吃驚,去年後8個月月環比平均上漲幅度僅為0.18%。筆者對環比數同樣存疑,如果全年環比平均上升0.15%左右,全年幾乎等於沒漲,那我們可以自豪地宣布調控已經成功。
可以肯定的是,觀望心態確實在加重,這是調控的成果之一,影響到了投資者預期。去年全年房地產週期縮短、價格震盪,目前房價博弈激烈,有的地區二手房交易價格高而摘牌者少,能夠證明的也有媒體曝光北京中介影子公司增加、網簽退房率增加。但調控十分困難,面臨重重挑戰,成果到此為止,投資者正在計算新的成本與政策風險。
衝著2010年的房地產市場,我們無論如何也不能說出調控已見成效。幸虧這次統計局網站的署名文章留有餘地,只表示 「國家宏觀調控初見成效,2011年房價調控仍然任重道遠」。
来源:中金在線
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