在經歷了1998年「去行政化」房改之後，國內樓市逐步展開了一輪又一輪波瀾壯闊的上漲行情，社會各路資金也紛紛蜂擁進入樓市。
然而，隨著各地房價的節節攀升，國內經濟面臨持續健康穩定發展的挑戰，居民購房壓力與各種社會問題也逐漸浮出水面，房價問題已經成為當前社會和經濟發展的一大痼疾。隨著今年4月份房地產調控政策緊鑼密鼓地出臺，國內樓市從暖春走進了寒冬。而國慶節前夕的二次調控政策出臺之後，全國各地也在陸續發布新一輪樓市調控措施，樓市似乎也面臨著「千年極寒」的嚴峻考驗。
值得注意的是，今年兩會期間，有30位全國人大代表提交了「深化二次房改，加快《住房保障法》立法」的議案。「去市場化」的二次房改，再次成為社會的一大焦點。那麼，作為「晴雨表」的資本市場，房地產股究竟會走向何方？
背景解讀
二次調控VS退房入股地產股邏輯的矛盾
一半是海水，一半是火焰。當前，國內房地產調控政策已經進入實質性階段，房地產稅正處於懸而未決的狀態，全國各大城市一系列具體調控細則正在密集出臺，國內樓市提前進入了寒冬；與此形成鮮明對比的是，在二次匯改背景下，人民幣持續大幅升值所帶來的熱錢加速流入，股市持續「燥熱」，房地產股也大幅放量走高。如此看來，不懼調控政策的房地產股顯然已經陷入了矛盾的邏輯之中。
業內人士：二次調控非比尋常
此前，9月底中國國家多部委聯合分別出臺暫停發放第三套及以上房貸、首套房首付比例不低於30%等五項嚴厲措施，將樓市調控推向新的高潮。
更早些時候，今年4月17日中國國務院出臺房地產調控新的 「國十條」，掀起新一輪的樓市調控。
準確地說，自去年年底開始中央經濟工作會議明確指出2010年要增加普通商品住房供給以來，國內樓市調控動作就從未間斷過。但是，有房地產界資深人士指出，本輪二次調控的意義非比尋常。「現在房地產問題已經上升到政治高度，應該說樓市拐點確立無疑。」上述人士談到二次調控時這樣表示。
二次調控，說到底還是房價降不降的問題。按照目前老百姓的觀點，政策出來就是要讓高房價降下去，至少在輿論上給人的感覺是這樣。但是，調控政策所帶來的影響，並非僅僅是導致高房價下降這麼簡單。
市場人士：退房入股漸成主流
從二次調控的各項具體措施看，暫停發放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低於30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策等等，無論哪一條都將導致資金重新分配。
某地產中介的高級置業顧問給《每日經濟新聞》記者如此分析：「暫停三套房貸的話，那準備購買第三套房的資金肯定就進不了樓市，而第一套房首付比例上調也勢必會將原先通過分期付款買房的部分資金擋在樓市之外，限制購房套數更是會讓買房的資金尋找其他機會……這些資金總得要尋找出處。買不起房可以買股，這是必然的。」
南方某券商營業部分管經紀業務的副總透露，「節後開戶數激增，營業部日報表也顯示託管賬戶資金淨流入的勢頭非常明顯。由於開戶等日常業務量劇增，最近營業部員工被迫臨時性頂崗、連夜加班。」
統計數據印證了上述說法。隨著國慶節後A股市場持續上漲，賺錢效應日益顯現，市場人氣持續回暖，持倉賬戶數追隨新增開戶數微增，再度逼近歷史高點。據統計，截至上週末，A股持倉賬戶數為5415萬戶，逼近此前創出的5417萬戶的新高記錄，較前一週增加1.4萬戶，A股賬戶的持倉比例升至 36.65%，參與交易的A股賬戶數則增至1212.1萬戶。
中登公司最新披露的數據顯示，2010年9月27日至9月30日，一週內新增A股開戶數為23.63萬戶，日均開戶數為5.89萬戶，較前一週增長3.6%；新增B股開戶數為862戶，日均開戶環比增長8.84%。截至9月30日，滬深兩市共有A股賬戶1.478億戶，B股賬戶 248.75萬戶；有效賬戶1.2947億戶。
某券商人士昨日 （10月15日）對記者表示，「前幾天市場成交量日增幅連續超過50%，今天4500多億元的天量距離去年11月24 日4765.8億元的歷史記錄只有一步之遙。這麼多的資金從哪兒來？除了人民幣升值所吸引的境外熱錢，樓市相關資金流入股市是不容置疑的。」
另一位不願具名的市場策略分析師則表示，「市場是個水漲船高的地方，有色金屬、煤炭石油等資源股價格重心整體大幅上移，現在銀行、保險和券商等板塊也緊隨其後，房地產板塊的估值中樞也必然得到大幅提升，機會是非常明顯的。」
市場回顧
房地產指數的現實意義
房地產，一個幾乎觸及所有國人神經的熱門詞彙，在資本市場同樣備受關注。而A股市場房地產行業指數，在近幾年更是具備先行指標意義。那麼，二次調控背景下，房地產指數的意義何在？
No.1 2007年大牛市見頂
背景：房地產調控政策持續累積。
市場表現：2007年9月4日，房地產指數在創出6460.48點歷史新高之後，領先於滬深市場大盤指數將近一個半月，提前轉入漫長的調整。
解析：分析師指出，以房地產在國民經濟中的地位來看，房地產調控對市場的影響遠遠不只是停留在房地產板塊本身。
No.2 2009年7月市場見頂
背景：滬指1664點以來的反彈行情逐漸進入高潮。
市場表現：2009年7月29日滬深兩市大幅放量調整，自1664點以來的反彈行情宣告基本結束。儘管滬指在隨後四個交易日創出3478點反彈新高，但房地產指數再次領先於滬深市場大盤指數將進一週，提前轉入階段性調整。
解析：分析師指出，2008年全球金融危機使得國內經濟遭遇嚴冬，房地產調控半途而廢甚至後續的房地產救市政策大大刺激了國內樓市，但是2009年起一系列重大收緊政策再次推出，這種累積效應最終先於樓市反應在股市。
No.3市場進入躁動期
背景：在新一輪匯改背景下，人民幣持續大幅升值，而二次房地產調控或將成為二次房改的序曲。同時，A股市場持續大幅放量震盪上攻，有色金屬、煤炭石油、銀行、保險和券商等板塊漲勢犀利。
市場表現：房地產指數反彈突破前高之後轉入了調整，但9月30日二次調控政策正式傳出當日，萬科小幅低開之後持續大幅放量上攻，全天大漲7.55%並引領市場逐步展開新一輪攻勢。而房地產指數當日更是大漲3.75%，由此宣告此輪行情開始。
解析：有機構研究員表示，儘管房地產行業指數此前曾對市場有過非常明顯的先行指標性意義，但是隨著房地產調控的逐步深入，調控效果的逐步顯現，加上經濟轉型，整個房地產行業在國民經濟中的地位在未來將會被削弱，房地產指數與市場關聯度也將逐步弱化。
10月14日，房地產板塊轉入調整，出現巨量換手滯漲，昨日房地產並未能延續前期的強勢表現。這是一個短期現象還是另有玄機？在當前嚴厲的地產調控與人民幣持續升值的雙重背景下，地產股四駕馬車「萬保招金」走勢依然強勁，地產股已進入躁動期。
後市展望
地產股把握兩大機會
在新「國十條」、二次調控五項措施以及地方政府出臺的一系列具體細則之後，國內樓市正在密集出臺的嚴厲政策中持續發酵，地產股的表現自然也是當前市場關注的一大焦點。自滬指2319點以來的此輪行情中，率先企穩反彈的地產股究竟是反彈還是反轉？恐怕是仁者見仁，智者見智。但是一位資深市場人士的觀點值得參考——「只要行情處於上升通道，那麼市場就會水漲船高，討論地產股反彈、反轉完全沒有必要。與其判斷頂部在哪裡，不如把握機會在哪裡。」
大公司受益於二次調控
「二次調控表達了政府調控的決心，方向明確。」齊魯證券房地產行業分析師孫國東表示，「從八月中旬開始，地產股股價普遍出現了15%左右的回調，已基本反映了對二次調控的預期，隨著政策日趨明朗，我們認為地產股股價下跌空間有限。」他還表示，「房地產行業將進入大浪淘沙階段，具有逆市擴張能力的品牌開發商依然是首選，看好前期銷售數據超預期的萬科A和保利地產。」
中信證券房地產行業研究員陳聰表示，「調控帶來的產業集中度提高和個股分化被市場長期忽視。大公司超越小公司的業績表現，能夠不斷給大地產公司帶來更好的市場表現。」
對於未來的房價趨勢，某房地產中介高級置業顧問表示，「房價在一定範圍內穩定是必須的，我並不認同房價會下降，只能說政策出來以後很難漲上去。其實房價下降與上漲的意義是完全等同的，上漲則使得部分買不起房子的不滿，而下降又必然使得已經購買的因為資產縮水而引發新的社會問題。」
某行業研究員表示，資金從房地產行業向各自領域回流，必將使得行業集中度不斷提高。由於資質、資金和盈利前景等多種因素，房地產暴利時代的終結將導致實力不強的中小地產商面臨大洗牌。
無論樓市是否會降價，地產股的分化似乎都已經是一種必然。
部分公司或有重組機會
近年來房地產類公司已成為借殼主角之一，但這可能使得不少公司成為一大批「地雷」。
據不完全統計，自2009年以來，40餘家發布重組預案的公司中，擬注入房地產資產佔近20家。但自今年4月房地產新政以來，房地產類企業借殼和融資已經難以獲得證監會的審核通過，尚未通過審批的相關地產股可能成為「地雷」。據知情人士透露，目前房地產類公司相關審批短期難以鬆動。
那麼，暫停上市、苦等重組審批的*ST炎黃、*ST白貓、*ST商務和*ST嘉瑞等一批房地產借殼類個股也將面臨重組方案失效或者收回，時代萬恆就因為原擬收購房地產類資產的重組方案過期而申請撤銷。此外，近幾年剛實現借殼上市卻無法獲得市場融資審批的地產股也將面臨困境。
不過，有券商分析師指出，「只要當前退市和借殼上市政策不會發生大的變動，今後幾年中小地產商或通過借殼上市的一些地產企業，可能面臨賣殼重組的窘境。而以後的主要借殼對象很可能是‘十二五’規劃所指明的新興產業領域的企業。」
他補充道，「前幾年地產火爆的時候，不是有大量地產企業瘋狂IPO上市或借殼上市嗎？」
