發表時間： 2006-10-16 02:20:36作者：張立偉
在各種各樣的精美雜誌裡面，她們像高不可攀的貴婦，氣質非凡；而在環境紛亂的北京郊區，她們如淪落的戲子，在歲月的流逝中枯萎。 「大部分是空的，兩年多了，還有一多半沒有賣出去」。在順義，操著唐山口音的保安指著近似荒涼的120棟別墅說，「平時很少有人來住。」
當過去幾年北京的房價每個月都在快速攀升的時候，那些奢侈的豪宅也在以同樣的速度拔地而起。豪宅的定義飄忽不定，一般認為，戶型面積200平方米以上，總價400-500萬元以上的屬於豪宅，包括別墅和高檔公寓住宅等。在這個封閉的行業，外界難以窺探其中的奧秘，但是，數據不會說謊。
北京房地產交易市場內部數據令人震撼 ──在北京，2005年單價每平米15000元以上的住宅僅僅出售了1980套，此類住宅2006年的市場供應量為 9206套，依照此速度，整個市場的消化需要至少4年以上。2004年到2006年開盤的47個獨棟別墅項目大約有17641套，截至6月1日，僅售出 3688套。按照這個速度，消化目前存量需要至少10年。
「別墅佔地面積相當大，容積率非常低，而且空置多，解決居住功能少，是一種浪費。」國土資源部的官員說，「別墅和高檔住宅的湧現也不斷地推高了北京房價，容易形成泡沫」。而從今年9月開始，北京市政府也開始首次全面對空置和閑置房進行摸底調查。北京市建委要求近百家物業公司10月15日之前必須完成。調查的對象，同樣包括眾多的豪宅。
不管是4年還是10年──預測中這樣的消化速度仍然是過於樂觀。自今年5月以來，中國政府的「國六條」和九部委「十五條」、限制境外人士購房等宏觀調控政策接連而出後。北京市房地產交易網最新的統計顯示，高檔公寓、別墅項目等豪宅銷售自5月起連續下跌，目前月銷售量只有宏觀調控前4月份銷售量的三分之一。
在調控前的4月，北京別墅和高檔公寓（大約單價9000元以上）預售1423套，而到8月，月銷售量僅為441套，相當於4月的1/3少。與此同時，均價由13313元/平方米下降到12081元/平方米，每平方米下降了1212元。
也有人以不同的角度解讀這些數據。第一中國房地產發展集團的市場部經理陶晶表示，高檔住宅並不像普通住宅那樣需求大，因此銷售週期長，速度慢。同時，他表示豪宅領域的好項目很容易賣掉，不好的項目可能永遠賣不出去，不像普通住宅那樣即使有缺點也有需求。因此他認為，可能多年積累下來的「差的項目」，加大了供應基數，使得銷售率變小。他認為一些好的豪宅還是很熱銷的。
而過去數年累計而成的龐大毫宅建成數目，對很多開發商來說，只不過是一部過於簡單一致的投機史。「那是令人失去理性的火熱日子」，開發商王哲（化名）對記者說，他指的是中國經濟異常紅火的 2003年、2004年。「這是一個遍地黃金的市場」，他接著說，「上海的樓價幾乎天天漲，仍然沉睡的北京被認為是下一個上海」。也就是這個時候，高檔住宅和別墅開始大批出現在設計圖紙上。
於是，王哲從浙江進京掘金，「那些市區建築高檔公寓的土地一般只有背景很深或者實力很大的公司才能得到，來自香港以及廣東、浙江以及周邊省份的公司紛紛來搶一杯羹」，王哲也通過關係得到了一片郊區的土地，「在郊區，除非建設高檔項目，比如別墅，才可能有更多的利潤，而一般中低檔住宅利潤不多」。
此時北京郊區的普通住宅價格仍然很低，而滿足暴富人群財富象徵的別墅以及高檔職員、外國人居住的市區高檔公寓項目還較少，「於是，大家扎堆進入這兩個領域，都想撈一筆」。想「撈一筆」的心態注定這些公司多是突然冒出的項目公司而非大型的地產公司。「這些公司的老闆成分複雜，可能是因為關係硬到可以弄到地或者拿到貸款，也有些來自全國各地的暴發戶，還有地方政府、國有企業利用資源優勢紛紛介入」，王哲感嘆，「各有各道，但是素質參差不齊」。
這種對未來風險漠視的暴利心態近似一種賭博──此時的中國經濟日新月異，暴發戶在成倍的增長。「憑著高檔住宅供應少而富人越來越多的感覺，沒有人在乎幾年後是否存在風險。」作為賭徒的一員，王哲希望自己的項目更好更快地開盤，「這就注定了很多別墅出現各種問題，比如質量不好、周邊環境亂、缺乏配套等。一旦口碑不好，在眾多的供應面前，可能無人問津，這就是為什麼各種精美的雜誌上面都會有漂亮的別墅和高檔住宅的夢幻般的廣告」。
在已經辭職的售樓員劉紅眼裡，有關高檔住宅和別墅的欺騙信息比普通住宅更多。「豪宅總是強調消費者是跨國公司的CEO、高管、IT技術、文化和商業精英等高尚人士，實際上他們所佔的比例並不多，北京的豪宅2/3左右都是非本地人購買，也就是說，大多數是來自全國各地的暴發戶或者官員購買。」
現在做一家媒體廣告總監的她說，「別墅是一種生活方式，真正想享受別墅生活方式的人大都對郊區的別墅失望，哪裡的環境、交通就如農村，在中國，別墅更多是投資品」。
居住在東五環邊上的一個非獨棟別墅的張女士，指著亂糟糟的道路和周邊嘈雜的集市說，「在郊區住並不是中產享受而是折磨」，這位在寫字樓上班的律師憤憤地表示，她本來想居住於一種「生活方式」，但得到的是失落的夢想和一個夜晚不能走出大門的家。這印證了來自唐山農村的那位保安所言，「已經入住的房主全國各地的人都有，但是很少見到他們來這裡住」，他笑著說，「我們成了獨守空房的人」。
一位功成身退的地產商向記者表示， 「毫無疑問，高檔住宅投資消費要遠遠高於居住消費，因為北京成為全國富人的投資場所，中國低風險的投資機會太少，投資房產是比較安全的保值方式」。他觀察，一般要求出租或者轉手交易而得到一定回報率的投資客戶並不多，「大部分是不計收益，但潛意識裡需要保值的投資客戶比較多，比如那些山西的煤老闆」。 「對價格的敏感度低」是這些豪宅消費者的特色，「他們看準了就買」。
但是，從2003年開始繁榮的北京樓市開始陷入彷徨。「剛開始便宜，供應也少，有升值的空間，但是現在太貴了，投資者和消費者變得猶豫不決」，一位代理商告訴記者，當時整個經濟都處於非理性的火熱，地產商開始滿足那些暴發戶的需求，「不求最好，只求最貴」。現在，經濟調控措施持續強化，人們對未來預期產生懷疑，以投資為主的豪宅交易也開始大幅下滑。
「目前北京高端地產市場已進入有價無市的階段，儘管公開的統計數據顯示價格一直在漲，但是沒有交易量的價格上漲只能說地產商越來越依賴房價上漲的謊言恐嚇消費者買房。」國家發改委經濟研究所一位不願透露姓名的專家說，「當那些抬高樓價的投資者退場後，這種誑騙的方法對真正為了居住的謹慎的消費者不再起作用，尤其是中央政府不斷的調控樓市的政策預期下」。
即使如此，當今年年初政府決定取消別墅用地的審批後，一種「因為別墅將因停止土地供應而稀缺，銷售預期火爆」的觀點仍然開始流傳。「實際上，別墅並不是生活必需品，甚至算不上滿足居住需求，因為很多人買別墅是為了投資甚至只是偶爾去度個週末，預測人們可能因為別墅停止供應而願意出更高的價錢是一種曲解，人們可買可不買，畢竟，在中國真正可以消費和需要別墅的人群實在是太少」，一位地產諮詢公司的經理對記者說，「這就是為什麼外資很少進入這個需求被誇大的危險市場，在北京的豪宅市場，外資幾乎不存在」。
而投資很容易被市場的風吹草動所影響。「宏觀調控導致了人們對未來房價走弱的預期，正在展開的反腐敗行動都可能導致豪宅市場的投資客減少」，這位經理說，「客戶投資風險加大可能將風險傳遞到開發商，形成滯銷」。
火熱的建設和消費週期在2005年開始交錯──這一年北京的豪宅開始放量供應，而消費也達到了頂峰。當今年更多的豪宅由圖紙變成商品時，消費開始因政策的打壓、經濟的不明朗等原因開始退熱。在昌平、順義、密雲等別墅扎堆的地區，空置隨之而來。北京國土資源局的調查顯示，截至去年4月1日，密雲別墅空置率達 53.8%。
另一個看空未來豪宅市場的解讀，來自7月初五部委發布的《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》。北京依照文件對包括港澳在內的外籍人士購房作出了限制，地產市場判斷高檔住宅可能因此而嚴重影響銷售，因為境外人士是購買此類住宅的主力軍。
「實際上，外籍人士由於工作的流動性很大，大部分喜歡租住公寓而不是購買房屋。在中國，地產交易對他們來說是一個非常麻煩的事情，真正的外國人可能只是為了居住而不會是為了投資購買住房，但居住對他們很多一部分人來說是暫時的」，上述經理分析道，「中國人一廂情願的把外國人來中國投資房產熱情誇大了」。
在陶晶看來，外國人在北京所佔住宅消費大約10%略多，而上海超過30%以上，「但是，這些所謂的外國人都是拿外國護照的中國人或者港澳臺同胞，真正西方人少之又少」。
當過去幾年北京的房價每個月都在快速攀升的時候，那些奢侈的豪宅也在以同樣的速度拔地而起。豪宅的定義飄忽不定，一般認為，戶型面積200平方米以上，總價400-500萬元以上的屬於豪宅，包括別墅和高檔公寓住宅等。在這個封閉的行業，外界難以窺探其中的奧秘，但是，數據不會說謊。
北京房地產交易市場內部數據令人震撼 ──在北京，2005年單價每平米15000元以上的住宅僅僅出售了1980套，此類住宅2006年的市場供應量為 9206套，依照此速度，整個市場的消化需要至少4年以上。2004年到2006年開盤的47個獨棟別墅項目大約有17641套，截至6月1日，僅售出 3688套。按照這個速度，消化目前存量需要至少10年。
「別墅佔地面積相當大，容積率非常低，而且空置多，解決居住功能少，是一種浪費。」國土資源部的官員說，「別墅和高檔住宅的湧現也不斷地推高了北京房價，容易形成泡沫」。而從今年9月開始，北京市政府也開始首次全面對空置和閑置房進行摸底調查。北京市建委要求近百家物業公司10月15日之前必須完成。調查的對象，同樣包括眾多的豪宅。
不管是4年還是10年──預測中這樣的消化速度仍然是過於樂觀。自今年5月以來，中國政府的「國六條」和九部委「十五條」、限制境外人士購房等宏觀調控政策接連而出後。北京市房地產交易網最新的統計顯示，高檔公寓、別墅項目等豪宅銷售自5月起連續下跌，目前月銷售量只有宏觀調控前4月份銷售量的三分之一。
在調控前的4月，北京別墅和高檔公寓（大約單價9000元以上）預售1423套，而到8月，月銷售量僅為441套，相當於4月的1/3少。與此同時，均價由13313元/平方米下降到12081元/平方米，每平方米下降了1212元。
也有人以不同的角度解讀這些數據。第一中國房地產發展集團的市場部經理陶晶表示，高檔住宅並不像普通住宅那樣需求大，因此銷售週期長，速度慢。同時，他表示豪宅領域的好項目很容易賣掉，不好的項目可能永遠賣不出去，不像普通住宅那樣即使有缺點也有需求。因此他認為，可能多年積累下來的「差的項目」，加大了供應基數，使得銷售率變小。他認為一些好的豪宅還是很熱銷的。
而過去數年累計而成的龐大毫宅建成數目，對很多開發商來說，只不過是一部過於簡單一致的投機史。「那是令人失去理性的火熱日子」，開發商王哲（化名）對記者說，他指的是中國經濟異常紅火的 2003年、2004年。「這是一個遍地黃金的市場」，他接著說，「上海的樓價幾乎天天漲，仍然沉睡的北京被認為是下一個上海」。也就是這個時候，高檔住宅和別墅開始大批出現在設計圖紙上。
於是，王哲從浙江進京掘金，「那些市區建築高檔公寓的土地一般只有背景很深或者實力很大的公司才能得到，來自香港以及廣東、浙江以及周邊省份的公司紛紛來搶一杯羹」，王哲也通過關係得到了一片郊區的土地，「在郊區，除非建設高檔項目，比如別墅，才可能有更多的利潤，而一般中低檔住宅利潤不多」。
此時北京郊區的普通住宅價格仍然很低，而滿足暴富人群財富象徵的別墅以及高檔職員、外國人居住的市區高檔公寓項目還較少，「於是，大家扎堆進入這兩個領域，都想撈一筆」。想「撈一筆」的心態注定這些公司多是突然冒出的項目公司而非大型的地產公司。「這些公司的老闆成分複雜，可能是因為關係硬到可以弄到地或者拿到貸款，也有些來自全國各地的暴發戶，還有地方政府、國有企業利用資源優勢紛紛介入」，王哲感嘆，「各有各道，但是素質參差不齊」。
這種對未來風險漠視的暴利心態近似一種賭博──此時的中國經濟日新月異，暴發戶在成倍的增長。「憑著高檔住宅供應少而富人越來越多的感覺，沒有人在乎幾年後是否存在風險。」作為賭徒的一員，王哲希望自己的項目更好更快地開盤，「這就注定了很多別墅出現各種問題，比如質量不好、周邊環境亂、缺乏配套等。一旦口碑不好，在眾多的供應面前，可能無人問津，這就是為什麼各種精美的雜誌上面都會有漂亮的別墅和高檔住宅的夢幻般的廣告」。
在已經辭職的售樓員劉紅眼裡，有關高檔住宅和別墅的欺騙信息比普通住宅更多。「豪宅總是強調消費者是跨國公司的CEO、高管、IT技術、文化和商業精英等高尚人士，實際上他們所佔的比例並不多，北京的豪宅2/3左右都是非本地人購買，也就是說，大多數是來自全國各地的暴發戶或者官員購買。」
現在做一家媒體廣告總監的她說，「別墅是一種生活方式，真正想享受別墅生活方式的人大都對郊區的別墅失望，哪裡的環境、交通就如農村，在中國，別墅更多是投資品」。
居住在東五環邊上的一個非獨棟別墅的張女士，指著亂糟糟的道路和周邊嘈雜的集市說，「在郊區住並不是中產享受而是折磨」，這位在寫字樓上班的律師憤憤地表示，她本來想居住於一種「生活方式」，但得到的是失落的夢想和一個夜晚不能走出大門的家。這印證了來自唐山農村的那位保安所言，「已經入住的房主全國各地的人都有，但是很少見到他們來這裡住」，他笑著說，「我們成了獨守空房的人」。
一位功成身退的地產商向記者表示， 「毫無疑問，高檔住宅投資消費要遠遠高於居住消費，因為北京成為全國富人的投資場所，中國低風險的投資機會太少，投資房產是比較安全的保值方式」。他觀察，一般要求出租或者轉手交易而得到一定回報率的投資客戶並不多，「大部分是不計收益，但潛意識裡需要保值的投資客戶比較多，比如那些山西的煤老闆」。 「對價格的敏感度低」是這些豪宅消費者的特色，「他們看準了就買」。
但是，從2003年開始繁榮的北京樓市開始陷入彷徨。「剛開始便宜，供應也少，有升值的空間，但是現在太貴了，投資者和消費者變得猶豫不決」，一位代理商告訴記者，當時整個經濟都處於非理性的火熱，地產商開始滿足那些暴發戶的需求，「不求最好，只求最貴」。現在，經濟調控措施持續強化，人們對未來預期產生懷疑，以投資為主的豪宅交易也開始大幅下滑。
「目前北京高端地產市場已進入有價無市的階段，儘管公開的統計數據顯示價格一直在漲，但是沒有交易量的價格上漲只能說地產商越來越依賴房價上漲的謊言恐嚇消費者買房。」國家發改委經濟研究所一位不願透露姓名的專家說，「當那些抬高樓價的投資者退場後，這種誑騙的方法對真正為了居住的謹慎的消費者不再起作用，尤其是中央政府不斷的調控樓市的政策預期下」。
即使如此，當今年年初政府決定取消別墅用地的審批後，一種「因為別墅將因停止土地供應而稀缺，銷售預期火爆」的觀點仍然開始流傳。「實際上，別墅並不是生活必需品，甚至算不上滿足居住需求，因為很多人買別墅是為了投資甚至只是偶爾去度個週末，預測人們可能因為別墅停止供應而願意出更高的價錢是一種曲解，人們可買可不買，畢竟，在中國真正可以消費和需要別墅的人群實在是太少」，一位地產諮詢公司的經理對記者說，「這就是為什麼外資很少進入這個需求被誇大的危險市場，在北京的豪宅市場，外資幾乎不存在」。
而投資很容易被市場的風吹草動所影響。「宏觀調控導致了人們對未來房價走弱的預期，正在展開的反腐敗行動都可能導致豪宅市場的投資客減少」，這位經理說，「客戶投資風險加大可能將風險傳遞到開發商，形成滯銷」。
火熱的建設和消費週期在2005年開始交錯──這一年北京的豪宅開始放量供應，而消費也達到了頂峰。當今年更多的豪宅由圖紙變成商品時，消費開始因政策的打壓、經濟的不明朗等原因開始退熱。在昌平、順義、密雲等別墅扎堆的地區，空置隨之而來。北京國土資源局的調查顯示，截至去年4月1日，密雲別墅空置率達 53.8%。
另一個看空未來豪宅市場的解讀，來自7月初五部委發布的《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》。北京依照文件對包括港澳在內的外籍人士購房作出了限制，地產市場判斷高檔住宅可能因此而嚴重影響銷售，因為境外人士是購買此類住宅的主力軍。
「實際上，外籍人士由於工作的流動性很大，大部分喜歡租住公寓而不是購買房屋。在中國，地產交易對他們來說是一個非常麻煩的事情，真正的外國人可能只是為了居住而不會是為了投資購買住房，但居住對他們很多一部分人來說是暫時的」，上述經理分析道，「中國人一廂情願的把外國人來中國投資房產熱情誇大了」。
在陶晶看來，外國人在北京所佔住宅消費大約10%略多，而上海超過30%以上，「但是，這些所謂的外國人都是拿外國護照的中國人或者港澳臺同胞，真正西方人少之又少」。
