上海掀起大規模退房風潮

這不能不引起人們的擔憂：上海的「退房風潮」會否引發樓市的「多米諾骨牌」效應？

「退房風潮」湧上海

１１月２３日，位列上海地產十強的大華集團遇到了大麻煩：它所開發的樓盤「水岸藍橋」的５１名業主，將一份聯名解約「通牒」遞交給開發商、貸款銀行和貸款擔保公司，強烈要求退房，並聲明集體停止償還房貸。退房業主代表甘先生說，為了退房，他們寧願按合同約定，承擔總房價３％的違約金及一切相關費用。

「退房風潮」一波接一波湧起：「達安春之聲」、「金沙雅苑」的退房風波未平，浦東超大樓盤「風雅頌」的拒收事件又起；「藍山小城」也因降價引起前期業主打起「退房」旗號，浦東世紀公園板塊某大盤的退房糾紛欲理還亂……事實上，但凡橫跨樓市調控週期----在今年３月份前已有房產售出、３月份後仍有後續供應的項目，幾乎無一例外地被捲入了退房、索賠差價的風潮。

珠江地產的一位人士分析：「孤立地看，一個樓盤退房只涉及幾十戶人家，但若處置不慎，則可能連鎖反應，引起大面積翻盤----至少是信心的翻盤。這就是風潮比風波的可怕處！」眼下，開發商拒絕退房使問題變得越來越複雜。上海匯業律師事務所的楊律師說，退房糾紛的訴訟在增多。

房價下跌是退房風起的真實原因。「水岸藍橋」的這些退房人大多是在去年底和今年初上海樓市巔峰時預購的，當時買價在９０００元／平方米至１４２００元／平方米之間，如今周邊同類二手次新房的掛牌價已跌至每平方米８０００元到９５００元之間，且許多房子是帶裝修的。如此一來，房子還沒到手，每套價格就縮水少則十多萬、多則二十餘萬。兩害相權，違約退房實為減損。

昨日之「熱」必致今日之「變」

從通宵達旦「排隊搶購」到此起彼伏的 「集體退房」，上海樓市之變其實正是過熱的房地產市場最終必然走向回歸的縮影。而眼下，全國房地產業宏觀調控的成效確在顯現，但樓市博弈未消，困局猶在：北京今年前１０個月期房均價飛漲２１．４％；深圳房價也逆市大漲。儘管官方否認了「此前集中在上海炒樓的２００億元資金正在流向深圳」的業內傳言，不認為 「深圳房價有可能成為第二個上海」，但近來在深圳、廣州，房價的確再度成為市場關注的熱點和百姓擔心的話題。許多地方今日樓市是否在重蹈上海的昨日軌跡，上海樓市的今日之困是否預示著樓市的未來命運。這不能不成為人們特別是樓市投資者的重大擔憂。

究竟是什麼導致了上海樓市困局？「風起青萍之末」，多重利益推動下的房地產投資過快增長埋下了禍根。專家分析，樓市困局的形成大多經歷「四步曲」：

首先是「開發預熱」階段，鑒於發展房地產業見效快、帶動大，地方政府為追求ＧＤＰ和財政稅收的快速增長，或借城市擴容建設新城之名，或乘舊區改造、動遷之機，大談區位優勢，做足規劃文章，不斷放出諸如修建軌道、新增綠地、營造商圈之類的利好消息，放大、甚至「人造」投資潛力，藉此招徠開發商，從而大量賣地，先收土地出讓之財，後得房產稅收之利。此風之下，近幾年全國各地不僅城市的拆、建量劇增，甚至一些工業園區也變相搞起了房地產開發。

其次是「投資火熱」階段，在低技術門檻和暴利的吸引之下，各路資本紛紛湧入房地產領域，大肆開發。由於客觀上監管不到位，逐利的開發商群體大鑽空子，和中介聯手，採取雇佣民工排隊、銷售控制、虛擬房價信息等手段，人為製造房源緊張的假象，不斷炒抬房價。上海的一位房地產老闆反思說：「那時候，房價賣低了不是賺錢多少的問題，而是面子問題- ---賣少了同行會看不起你！」

其三是「炒賣狂熱」階段，在政府「吹風」、開發商「點火」、中介「添薪」之下，樓市虛火越燒越旺，炒房族乘勢而生。先是手握重金的江浙「炒房團」席捲而至，接著在長三角等熱點樓市，海外購房人也紛至沓來。房屋轉手越來越快，房價愈炒愈高。加之信息不對稱，在樓市黑嘴的「升值」鼓吹之下，當地手有餘錢者紛紛跟進，甚至工薪族貸款炒房也開始出現。這期間，金融工具推波助瀾。銀行普遍放鬆房貸審批、提高貸款成數，甚至虛假貸款，樓市泡沫越吹越大。

最後是「博傻」階段。不少真正需要房子的中低收入者成為「博傻」遊戲「最後一棒」的接棒者，而「從窮人口袋裡掏錢」的真正炒家早已出手脫身。

「退房風潮」正是在這「最後接棒」的背景下釀成。中國土地學會秘書長黃小虎的話頗耐人尋味：「一方面普通老百姓的收入很低，一方面開發商暴富，這本身就是一個社會兩極分化的組成部分。房價上漲過快促進了投資、投機活躍，最後的結果實際上就是窮人補貼富人！」

拿什麼拯救樓市？

上海「退房風潮」所暴露出的種種問題，呼喚對整個樓市深刻反省。中央經濟工作會議把「著力解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題」列為２００６年經濟工作重點，提出將加強市場監測，控制投資性購房，鼓勵普通商品房的建設和消費，並加大對自住房消費的支持力度。業內專家指出，這一政策取向為樓市困局的求解提供了契機。

專家認為，「東風」之下，「拯救」樓市須從以下三端入手：

其一，盡快實行土地公開拍賣，賦予地價形成比較合理的競爭機制。近年來，房產暴利首要源於不規範的土地制度，土地出讓金不是真實的市場價格。一項統計顯示，全國大於７０％的土地以協議方式出讓，大於２０％的土地無償調撥，只有不到５％的土地出讓採取拍賣的方式。國資委宏觀經濟研究中心的一位專家指出，開發商的「第一桶金」及其超額利潤大多來自廉價的土地儲備。要改變開發商和一些利益共謀者拿地獲利的局面，必須徹底推行土地使用權的有序拍賣，實現房地產初始環節上的市場調節。

其二，建立可行的利益調節機制，收取土地級差的增值收益。國土資源部土地利用管理司副司長束克欣說，地價高速變化，「多佔地，多得利，佔好地，得好利」，如此這般，開發商何樂而不為？房地產升值有相當部分是城市建設功能完善后土地增值的價值顯現，是政府對公益設施建設的投入帶來的收益，但至今國家並未收取投資回報。束克欣建議，所有的建築用地都應課稅，甚至在各個城市紛紛興建大廣場、寬馬路時，中央政府也應對地方政府課稅。

上海市房地產學會的一位專家認為，政府收取土地增值收益實質上是房地產增值收益的再分配，這項收益完全可用作低收入家庭住房補貼資金，以體現社會公平。

其三，對於市場機制力所不能及的領域，政府須「有為」。專家建議，政府可以為低收入階層制定優惠的房地產交易稅收政策，或者採取有條件退稅政策，但托底的定位應放在廉租房上。政府在通盤的土地開發利用規劃中，合理地提供廉租房建設用地，是兼顧市場經濟的發展和政策理性的必需。只有解決了最低收入階層的准公共產品性質的廉租房，整個樓市才可能具備健康、可持續、和諧的經濟、社會屬性。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

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