接盤能力開始吃緊
種種跡象表明，上海房地產的好日子可能即將終結。
這個預測與大多數上海市民的判斷相去甚遠。一份調查報告顯示，上海市民認為現在的房價過高，但他們仍然堅信，房價還會一如既往地漲下去。
給了這個判斷一記耳光的，是今年上半年上海市的房屋租賃市場悄然走低。
「這是一個關鍵信號，」上海社科院經濟研究所副所長楊建文說，「它表明，市場接盤能力開始吃緊。」
作為標誌之一的地產價格下滑已經開始隨之顯現。比如說淮海路一帶的私家別墅，每平方米價格已由前幾年的峰值7000美元以上，跌至目前的4000美元左右。
為什麼租賃市場的價格走向如此重要呢？
原因在於上海市民購買房地產常用投資方式這一特性：央行8次降息之後，個人住房貸款利率也隨之下降，越來越多的上海市民開始進行房地產投資，即用按揭方式買樓，然後租出去，少則一套，多則三五套，再用租金付按揭。這樣做的餘利非常划算，甚至連一些公司也摻和進來。「利潤率相當可觀。」浦東一家公司如是說。
楊建文說：「現在的情況已經變了，那些手中握有5套房子的業主，很可能連兩套都租不出了。」
楊建文主持進行的一份研究報告顯示，截至2002年7月，上海總計有1億平方米商品住宅開發量握在開發商手裡，其中80％的土地是以高檔住宅用途批租的。巨量供應，成了壓在上海房市頭上的一塊鐵板。
9月4日，上海物價局小心翼翼地指出，本地房地產市場「有可能出現泡沫成分」，原因有三：外來購房者達53％，且相當部分以投資為目的；有些開發商在營銷上故意製造緊張氣氛；市民炒樓風氣有興起之勢。
做多上海的樂觀理由
上述情況的出現顯然出乎決策者的意料。事實上，很多人曾經樂觀地估計整個市場應當有十年好光景。
上海中凱置業有限公司營銷總經理蔡明直到今天依然樂觀：「上海地產這個盤子深不見底，我給它至少10年的上升空間。」
蔡明認為上海房市的一枝獨秀理所當然，他的邏輯是，因為長江三角洲經濟腹地的全面形成，一方面吸引了江浙民間資本一江春水盡往此流，另一方面跨國公司紛紛孔雀東南飛，棲枝上海灘。
正因為如此，房地產業被確立為上海「十五」期間六大支柱產業之一。所謂支柱產業，就是其產業增加值要佔全市GDP份額的10％以上，而2001年上海房地業的這一數字是6.23％，尚未達到要求。
與這一數字相對應的是，儘管過去10年間上海為它的城市基礎設施投入了近4000億元，上海居民居住水平仍然明顯滯後於經濟發展。2000年上海人均GDP達4000美元時，城鎮人均居住面積為11.8平方米，而深圳1998年突破4000美元時，這一數字為15.3平方米。
但是上海市政府並不認為這些數字令人沮喪，因為照目前的情況，上海如果要達到深圳水平，至少需要再建7000萬平米的房子。
支持做多上海的另一個理論依據是，據聯合國對40多個不同類型國家的統計，當人均GDP超過8000美元時，住宅發展才趨於平緩。2001年，上海人均GDP是4500美元；據預測，到2008年將達到8000美元。換言之，只要這一目標得以實現，那麼在2008年前，上海的房地產業一定會快速發展。
至於為什麼市場熱浪集中於5000元／平方米以上的高檔住宅，蔡明對以下三類潛在顧客進行了分析：首先是跨國公司派駐中國的高級管理人員，他們每月的房貼高達幾千至上萬美元不等。在這方面，位於浦東的只租不售的林克斯別墅區，儼然成了一個象徵。林克斯的成功，以及它背後所延伸出來的市場，成為諸多高檔樓盤投資的一個理由。
第二類顧客來自香港、臺灣、新加坡等「四小龍」國家與地區。上個世紀60年代至80年代經濟起飛階段，上述地區的房產平均每年都有兩位數的增長，也就是說，有三四倍的投資收益。現在上海的海外購房軍團裡，有很多人屬於這樣的經驗性投資者，「他們想在上海重溫自己或父輩曾經經歷過的投資機會」。
蔡明們所瞄準的第三類顧客，便是江浙近兩年內迅速爆發出來的民營資本擁有者。「浙江有8300億民間資本，有十分之一過來，就足夠了。」蔡明說。
這一點與摩根士丹利經濟學家謝國忠的說法一致，由於中國目前資本相對過剩，高收益率正吸引著越來越多的資本投入房地產。
更使蔡明振奮的是，現在的房產公司中50％以上是私人資本。在這一點上，本輪上海房市熱潮與上世紀90年代的上一波行情有本質區別：上一輪是國有資產在場子裡搏－－國有房產公司用國有銀行的錢在博利。
以浙江為例。2000年後，浙江有100多家房產公司湧入上海，其中大部分是私人資本或是改制後的資本，比如綠城、華浙、中大、杭州城建集團、廣廈等。
中凱置業1999年進入上海，在威海路與成都北路交界地吃下一大塊地皮。當時是最低迷的時候，蔡明說：「我用1999年地價賣現在房價。」
蔡明不想說中凱到底能賺多少錢，但他承認賺的是暴利。
不過，中凱以及與中凱先後征戰上海灘的浙江房產商們顯然還沒到大把往口袋裡裝錢的時候，他們甚至連回本都談不上。原因很簡單，運作一個中等規模以上的項目要3至5年時間，而他們進入上海市場大多剛滿兩年。比如中凱，它的「城市之光」分三期建設，規劃建24棟樓，1300餘套高檔住宅，去年開的盤，目前剛建起了兩棟。
對此，一位業內人士分析，沒有完成一個開發週期，正是目前房產商齊心合力、堅決造市的現實原因。
當然，另一股勢力更為龐大。2001年，境外地產巨頭如過江之鯽，李嘉誠、榮智健、新世界、湯臣等紛紛加大投資圈地。這一波圈地風在浙江幫之後刮起，更是有恃無恐。
事實上，上海的房地產業尚不如廣州那樣成熟，房產商多達3500多家，市場真正形成也就是近幾年的事。當初第一波被套牢的老牌地產商規模大，財務負擔也重，而以前歸屬於各個行政部門的中小公司由於各種原因死也死不掉。
由此仔細觀之，在這一波房產行情中，浙江幫等過江龍是一股非常強的勢力，而他們又將買家定位於所謂「新移民」或海外投資者身上。
遺憾的是，真正的上海市民被有意無意地忽略了。
央行發出警告
春江水暖鴨先知，央行上海分行感受到的卻不是「暖」而是「寒」。9月初該行公布一組數字：截至7月底，上海個人住房貸款餘額為1167.18億元，當月新增45.4億元；上半年上海的商品房銷售額為246.29億元，而同期上海個人住房貸款的新增額為216.55億元。
央行上海分行一位人士認為，「購房者必須對具體地段和樓盤作具體分析，不可盲目追漲」，「要注意按揭成數過高的風險」。
「一旦房價發生波動，可能會影響一部分投資者的償貸能力。」他說。
但很顯然，央行的警示信號不大容易被市場迅速接受。
因為目前個人住房貸款業務已成為諸銀行競爭的焦點。如果按牌理出牌，銀行開展業務時，必須要求開發商「五證齊全」，同時還要按貸款額的5％至8％交保證金，並簽訂全程擔保協議。而為了搶市場，有的商業銀行不惜降低按揭條件。
這邊，銀行競爭得一時踩不住剎車；那邊，按揭者更是牽著市場衣角走，依然興致勃勃。可以理解，從上海人的臉上，你找不到有關房市不祥的任何徵兆。
如果說央行對上海公眾作上述表述，是出於對公眾利益預期受損的擔心的話，另一方面，央行更怕商業銀行一不小心又踏入火坑。
一般而言，單棟樓宇的施工期一般在1至2年，大規模的住宅區滾動開發需3至5年，個人住房貸款時間則更長。信貸資產與資金來源期限結構不匹配，長此以往，銀行資金面臨流動性風險。
數據表明，今年前6個月，上海全市商業銀行共新增各類住房、非住房個人消費貸款193.63億元，為同期商業銀行各類新增貸款的30％。更重要的是，這個數字佔全部中長期貸款的58％，足見個人消費貸款的得失對商業銀行本身已是事關重大。
同樣感到憂慮的不僅央行一家。中國銀行近期的一份研究報告證實了全國樓市的低迷行情，報告稱中國房地產業的發展已經進入審慎階段，並提出業務建議：對新項目慎貸，並做好住房開發貸款的資金回籠工作。在該研究報告中，支持此論的依據有6條：其一，商品房空置面積在一些地區不斷增大，在廣州、上海等地出現相對過剩；其二，開發投資增幅已超過銷售增幅5.6個百分點（上海則在10％以上）且上升勢頭不減；其三，西方國家房地產業一般5至6年為一個發展週期，我國大約為6至7年，本輪行市從1998年啟動，至今已近5年；其四，居民整體收入增長勢頭不容樂觀，兩極分化嚴重，富裕階層邊際消費下降；其五，2002年第一季度投資基金的投資組合表明，房地產行業已退出前十名；最後，2001年全國房地產開發投資資金構成中，企業自有資金增幅大大低於銀行信貸資金增幅，外資更是急劇下降。
做最壞的打算
「現在必須做最壞的打算，」上海社科院的研究人員楊建文說，「然後做最好的努力。因為很多海外投資者說過，房市能往後看三年就不錯了。」
目前的情況與上海上一波房產行情相比，儘管在基本面已無可比性，但也體現出諸多相似的特徵。
1992至1993年，上海房地產業旱地拔蔥般地向上跑，投資額1992年為12億，1993年過83億。1993年下半年開始，國家開始宏觀調控，但房地產由於其投資週期長、慣性大，而且和現在一樣外資洶湧，投資額根本沒有受到抑制，一直增長到1996年的657億。最後終於從1997年開始不斷回落，直至2000年重拾升勢。
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